Affitto a Riscatto, Rent to Buy, Buy to Rent.

Se nel 1992 si sono registrate circa 467.000 transazioni immobiliari e nel 2007 tale numero è balzato a 845.000 per poi riscendere fino alla quota 609.000 del 2009 e addirittura a circa 444.000 del 2012 la ragione è unica.

L’anno in cui massimo è stato il numero delle transazioni immobiliari coincide con la massima disponibilità delle banche nel concedere un mutuo a supporto di tali transazioni e che se il loro numero è diminuito fino a far segnare lo stesso numero delle transazioni del 1985, tutto ciò ha dipeso dalla minore disponibilità delle banche a concederli questi benedetti mutui.

Non mi voglio adesso soffermare sulla motivazione che ha portato a questo, anche perchè ne ho parlato nei miei precedenti ARTICOLI, ma voglio semplicemente analizzare ciò che sta accadendo in questo preciso momento e di come in molti stanno utilizzando altri sistemi per venire a capo di questa gravosa problematica.

Se le banche hanno stretto la cinghia questo ha significato da un lato l’aumento dell’invenduto e dall’altro la difficoltà da parte degli acquirenti di far fronte alle proprie esigenze.
D’altronde la diminuzione delle compravendite ha portato in un primo momento anche all’aumento dei canoni di locazioni e tutto questo ha colpito in modo preoccupante quanti avevano e hanno tutt’ora le esigenze di una normale famiglia, quella principale di darle un tetto.

Ecco allora che piano piano si sono fatte strada alcune strategie che in certo qual modo hanno allentato la tensione.
Di quali strategia si tratta?

Esattamente di quei sistemi che hanno permesso ad alcuni proprietari di smobilizzare alcuni dei loro beni immobili che appesantivano dal punto di vista fiscale la loro situazione e dall’altro lato ha permesso per esempio alle giovani coppie di poter contare su un’alloggio corrispondendo al proprietario una quota di affitto e allo stesso tempo stringere un accordo che prevede la compravendita a distanza di 24 – 36 mesi a prezzo pattuito a con uno sconto sul prezzo.
Di certo una situazione che può andare bene ad entrambe le parti.
Vediamo un po più da vicino di cosa si tratta.

Rent to Buy:  è un contratto di locazione seguito da un atto traslativo della proprietà che serve a facilitare la vendita con il pagamento dilazionato; in buona sostanza il venditore accetta la dilazione di pagamento ma non perde la proprietà dell’immobile fino al saldo conclusivo, all’acquirente invece può risultare più conveniente, o in molti casi essere l’unica soluzione, quello di beneficiare dello scaglionamento nel tempo dell’importo.
All’interno del Rent to Buy si trovano due formule:

1. Il Rent to Buy con Opzione ovvero un contratto di locazione legato con un contratto di opzione, concedendo cioè all’acquirente la possibilità di trasformare la locazione in una e vera e propria compravendita, tramutando i canoni di locazione versati, in un vero e proprio pagamento per l’acquisto. Se in questa ipotesi vi è il vantaggio per il venditore di ottenere fin da subito dei canoni di locazione da non restituire in nessun caso, l’acquirente gode dell’immobile con la facoltà di decidere se comprarlo o meno. Ma attenzione agli svantaggi: da un lato, come detto, l’acquirente non ha diritto a ricevere i canoni versati, mentre il venditore può avere difficoltà nel riottenere la disponibilità dell’immobile, proprio perché il contratto di locazione stipulato è soggetto agli obblighi di legge, e quindi su aspetti come la durata della locazione, ad esempio, non si possono prevedere clausole diverse da quelle previste dalle norme in vigore. A livello fiscale sono previste dapprima tutte le imposte disciplinate per la locazione prima, e l’acquisto poi; mentre per l’eventuale IMU questa è a carico del venditore.
2. Il Rent to Buy con Preliminare: Ovverossia quel contratto che prevede anche in questo caso un primo contratto di locazione, dove le parti prevedono e convengono che si trasformi poi in una vera e propria compravendita, dove i canoni versati si tramutano in un vero e proprio pagamento per l’acquisto. Se nulla cambia in termine di vantaggi tra le parti, e a livello impositivo, rispetto all’ipotesi “con opzione”, è bene sottolineare che se il contratto preliminare non è trascritto il conduttore (e futuro acquirente) rischia ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli a carico del venditore, ma se un’eventuale trascrizione nei Registri immobiliari può risolvere questa situazione, tale protezione è limitata a 3 anni (come previsto dall’art. 2465- bis, comma 3, del Codice Civile).

Buy to Rent: Nel buy to rent, per contro, si verifica la vendita immediata dell’immobile, sempre con il prezzo concordato che viene dilazionato, ma con la garanzia per il venditore di tornare proprietario del suddetto immobile nel caso di inadempimenti dell’acquirente.
Le condizioni che si possono prevedere in questo caso sono:

1. Il buy to rent può prevedere la “vendita con patto di riscatto”, oppure “con condizione risolutiva in caso di inadempimento”. Nel primo caso, come si è già detto, si tratta di un contratto con un pagamento a rate, e il trasferimento della proprietà immediata tra le due parti, ma con il diritto di riacquisto da parte del venditore, previa restituzione di quanto ricevuto. In questo caso vi è l’indiscusso vantaggio per il venditore di riottenere la proprietà dell’immobile in caso di inadempimenti da parte dell’acquirente; e al contempo, per quest’ultimo di ottenere il rimborso non solo di quanto già versato ma anche di tutte le spese ordinarie e straordinarie eventualmente sostenute. Nel caso in cui il venditore sia un’impresa di costruzione, e questa fallisca, il curatore fallimentare non può sciogliersi dal contratto ma semmai esercitare il riscatto rimborsando l’acquirente. A livello fiscale le imposte d’acquisto sono le medesime per quelle di una normale compravendita, mentre l’eventuale IMU è a carico dell’acquirente. Un’ultima annotazione: il termine per esercitare il riscatto, da parte del venditore, non può essere superiore ai 5 anni dalla data della stipula del contratto, ergo per cui la rateizzazione dell’acquisto deve essere compresa nei 5 anni (come previsto dall’art. 1501 del Codice Civile).
2. L’altra formula del buy to rent con “condizione risolutiva in caso di inadempimento”, prevede che la vendita sia sottoposta appunto ad una condizione risolutiva in caso di inadempimento da parte di una delle due parti: anche in questo caso vi è l’indiscusso vantaggio per il venditore di riottenere la proprietà dell’immobile in caso di inadempimenti da parte dell’acquirente; e al contempo, per quest’ultimo di ottenere il rimborso non solo di quanto già versato ma anche di tutte le spese ordinarie e straordinarie eventualmente sostenute, anche se si pone il problema di prevedere come contrattualizzare i rimborsi in caso di riscatto. Anche in questo caso a livello fiscale, valgono le imposte d’acquisto, che sono le medesime per quelle di una normale compravendita, mentre l’eventuale IMU è a carico dell’acquirente. Viceversa, cade il limite dei 5 anni, ed è possibile prevedere che nel caso di inadempimento da parte dell’acquirente nel pagamento rateale, le rate rimangono totalmente, o in parte, trattenute dal venditore.

Affitto a riscatto: l’affitto a riscatto anche se non è una formula contemplata dal codice civile è quella formula che sta consentendo a parecchie famiglie e quindi agli stessi costruttori di far fronte alle proprie esigenze mettendo su un vero e proprio contratto di locazione con il diritto di opzione sul futuro acquisto da parte dell’inquilino che potrebbe maturare in un numero di anni tali che gli dovrebbe consentire il regolare accesso al mutuo per l’acquisto.
D’altro canto il Venditore si troverebbe spogliato fiscalmente dello stesso e questo potrebbe significare un alleggerimento del proprio peso fiscale dovuto al numero alto di invenduto. In poche parole è come se il Venditore finanziasse l’acquirente con un pagamento rateizzato sotto forma di affitto.

Da considerare c’è anche la Vendita di Nuda proprietà che consente sempre di potere abitare e vivere l’immobile finchè in vita e ottenere una somma che gli possa consentire di far fronte alle varie problematiche che a volte la vita stessa manifesta.
La vendita di Nuda Proprietà: significa quindi  vendere il proprio immobile di cui si è proprietari, ma tenendo per sé il diritto di viverci per tutta la vita. In pratica chi vende la nuda proprietà dell’immobile si riserva il diritto di abitare e godere l’immobile per tutta la vita, incassando subito un capitale che può aiutarlo a vivere meglio, in tranquillità. Chi compra la nuda proprietà acquista un immobile oggi, a un prezzo agevolato, in base a l’età dell’usufruttuario. A prezzo agevolato perché alla perizia di stima del valore del mercato dell’immobile, si applica un coefficiente secondo l’età dell’usufruttuario della casa: questi coefficienti sono redatti periodicamente dal Ministero delle Finanze e sono basati sulle aspettative di vita statistica in Italia e sul tasso di interesse legale in vigore.

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