Spesse volte mi imbatto in problematiche simili e ultimamente ho letto qualcosa di inerente l’argomento su un blog che ritengo una vera e propria guida per privati e professionisti – www.immobilio.it
Adesso ti posto qui la domanda del cliente che chiede dei consigli:
A febbraio, ho sottoscritto un compromesso per l’acquisto di un appartamento, rilasciando 5000€ di caparra.
Il venditore, come descritto sul contratto, dichiara che l’appartamento è franco e libero da pesi, trascrizioni pregiudizievoli, imposte e tasse pregresse.
Oggi, dal notaio, scopro che ci sono ben 5 ipoteche sull’immobile.
L’agenzia immobiliare, mi comunica che il venditore ha omesso anche a loro di queste ipoteche e che comunque si possono saldare in fase di rogito, perché il notaio, di mia fiducia, farà l’atto solo con la mia ipoteca del mio mutuo.
Vorrei sapere, come dovrei comportarmi?
Potrei far causa al venditore perché ha dichiarato il falso e recuperare i miei soldi?
Io alla casa sarei davvero interessato, ma non mi è proprio piaciuto il comportamento del venditore e dell’agenzia, che dice di non sapere nulla, e vorrei fare la miglior cosa per me.
Bene, anzi male per il soggetto.
In ogni caso ritengo sia una situazione molto frequente.
Un soggetto vede una casa, da privato o tramite un professionista, manifesta il suo interesse, sottoscrive una proposta di acquisto con contestuale consegna al proprietario di una caparra e poi, al momento del rogito notarile salta fuori che sulla casa ci sono delle ipoteche che non gli consentono di poter procedere con l’atto notarile che lo farebbe diventare proprietario della casa.
Cosa fare in questo caso?
Beh!
Io ritengo che questa è una situazione in cui un acquirente non dovrebbe mai trovarsi e nel momento in cui incappa in una situazione simile possono iniziare guai seri.
In effetti possono verificarsi diversi casi.
Quello menzionato dal soggetto di cui sopra potrebbe essere di facile risoluzione nel momento in cui il debito è inferiore al valore della casa e l’acquirente abbia la possibilità di poter far fronte a tale pagamento, fermo restando l’effettivo interesse per la casa oggetto di compravendita.
Le cose si complicano se si scopre, invece, che l’eventuale debito dovesse superare il valore stesso della casa.
Cosa fare in questo caso?
Le conseguenze puoi sicuramente immaginarle.
Resta comunque la gravità della situazione alla luce dell’intervento di un professionista agente immobiliare all’interno dell’affare.
Perché lo ritengo grave è presto detto.
Un agente immobiliare ha l’obbligo di controllare lo stato di fatto e di diritto della casa nonché la situazione ipotecaria.
Da buon professionista non può fidarsi di ciò che gli dice il venditore ma deve riscontrarlo personalmente.
Una visura ipotecaria è quello che un agente immobiliare deve sempre fare prima di portare in accettazione una proposta di acquisto altrimenti si rischiano queste spiacevoli situazioni con la sua responsabilità.
Qualcuno potrebbe dire: intanto vado avanti tanto poi è il notaio che fa i dovuti controlli.
Verissimo, ma cosa succede se ci si trova in una situazione simile e l’acquirente non vuole più andare avanti (ed ha le sue buone ragioni) e nel frattempo il venditore ha speso la somma ricevuta a titolo di caparra e adesso non può più restituirla?
Cosa si fa in questo caso?
Beh, l’acquirente si trova costretto a muovere un’azione legale nei suoi confronti con tutto quello che ne consegue.
Sappiamo benissimo cosa significa in Italia accendere una battaglia giudiziale in un settore del genere a prescindere dal costo e dal tempo fermo restando che tante volte anche l’esito finale non è mai scontato.
Il mio consiglio?
Semplicemente quello di rivolgersi ad un serio professionista che sa fare bene il suo lavoro e che sappia assumersi le sue responsabilità.
Ecco perché personalmente opero in una certa maniera sin dall’acquisizione dell’incarico.
Per prima controllo la documentazione in possesso del proprietario, vedo se apparentemente esistono delle anomalie, se tutto è regolare allora passo alla fase due, quella di affidare l’incarico ad un mio tecnico di fiducia al quale affido il compito di controllare la conformità: il controllo presso l’ufficio tecnico del comune dove è ubicata la casa, il controllo presso l’agenzia del territorio, se non è ancora presente faccio predisporre l’APE e infine personalmente controllo lo stato ipotecario dell’immobile.
Fatto questo predispongo ciò che chiamo “Il Fascicolo della Casa” e la tengo a disposizione dei futuri acquirenti.
Stai certo che operando in questo modo la possibilità di incappare in spiacevoli situazioni sono praticamente nulle.
Mi piacerebbe ricevere un tuo commento, cosa ne pensi?
