LA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

di | 23 Agosto 2011

Intanto per chi non mi conoscesse ancora sono Girolamo Alongi e da oltre dieci anni mi occupo di tutto ciò che è riferito alla sfera immobiliare e finanziaria soprattutto per quanto riguarda i Mutui per acquisto immobile, ristrutturazione immobile, liquidità, consolidamento.
Nell’anno 2005 assieme ad un mio collaboratore, nonchè mio fratello, costituisco l’Agenzia Immobiliare ” Puntoimmobiliare ” con sede in Portella di Mare frazione di Misilmeri (PA).
Immediatamente dopo aderisco ad un sistema informatico di lavoro ( piattaforma Immobiliare di condivisione ) che mi ha dato e mi da la possibilità di poter seguire con estrema facilità anche coloro che cercavano e cercano il proprio immobile al di fuori della nostra zona di competenza.
Questo tipo di servizio offerto mi ha permesso di soddisfare le esigenze della stragrande maggioranza dei miei clienti fungendo non soltanto da semplice Agente Immobiliare  ma da vero e proprio Consulente Immobiliare.
A distanza di dieci anni dall’inizio della mia attività una cosa che che mi sta particolarmente a cuore è avere reso felici molti miei clienti che hanno utilizzato il servizio messo a loro disposizione.
Dopo questa breve ma doverosa premessa passo adesso a parlare di tutto ciò che riguarda la
” Compravendita Immobiliare “.

I caratteri tipici del contratto di vendita

Secondo la definizione data dall’art. 1470 c.c., la compravendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o di un’altro diritto in cambio del pagamento di un prezzo.
La compravendita è un contratto a titolo oneroso e a prestazioni corrispettive, in quanto all’arricchimento ed al sacrificio di una parte corrisponde l’arricchimento ed il sacrificio dell’altra e tra i reciproci vantaggi e sacrifici esiste un nesso di reciprocità.
La compravendita è un contratto consensuale ossia si perfeziona mediante il consenso delle parti.
Sono soggetti del contratto di compravendita una parte venditrice o alienante che trasferisce la proprietà di una cosa o un’altro diritto ( potrebbe trattarsi di un diritto di credito o di partecipazione ad una società ecc. ) in cambio di una somma di denaro ed una parte compratrice o acquirente che paga il prezzo in cambio dell’acquisto del titolo di proprietà.
La compravendita di regola ha efficacia reale: ciò significa che il passaggio della proprietà ( del bene o di un’altro diritto ) da un soggetto ad un’altro avviene per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato senza che orccorra l’effettiva consegna del bene oggetto della compravendita. Il consenso deve essere prestato, nei modi e nelle forme previsti dalla legge, da soggetti che siano capaci di agire.
E’ però presa in considerazione dal diritto anche la compravendita ad effetti obbligatori: in questo caso la proprietà del bene non si trasferisce al momento del consenso, ma il venditore è obbligato a trasmetterla in un momento successivo.
Rientrano nelle vendite ad effetti obbligatori:

  • la vendita di cose future, prevista dall’art. 1472 c.c., nella quale l’acquisto della proprietà si verifica quando la cosa viene ad esistenza, con la conseguenza che, qualora ciò non si verifichi, la vendita è nulla ( fatto salvo il caso in cui le parti abbiano voluto concludere un contratto aleatorio ossia un contratto nel quale il vantagio per una o entrambe le parti dipende dalla casualità );
  • la vendita di cosa altrui, ( art. 1478 c.c., ) si verifica quando la cosa oggetto della vendita non è di proprietà del venditore che è però obbligato a procurare l’acquisto al compratore. Quest’ultimo diventa proprietario nel momento in cui il venditore acquista il diritto di proprietà della cosa dal titolare di essa. Al compratore è comunque concesso di chiedere la risoluzione del contratto se, al momento in cui lo ha concluso, ignorava che la cosa non era di proprietà del venditore e se nel frattempo quest’ultimo non gliene ha fatto acquistare la proprietà;
  • la vendita di cose determinate solo nel genere, ( art. 1378 c.c., ) in tali tipi di contratti la proprietà si trasmette al momento della individuazione del bene, fatta d’accordo ra le parti o secondo le modalità da esse stabilite ( se trattasi di cose trasportate da un luogo ad un altro, l’individuazione avviene anche mediante la consegna al vettore, cioè a chi effettua il trasporto o allo spedizioniere );
  • la vendita con riserva di proprietà, ( art. 1523 e segg. ): la riserva di proprietà per il venditore è prevista nella vendita a rate, per effetto della quale il compratore acquista la proprietà delle cose con il pagamento dell’ultima rata del prezzo, ma assume i rischi, derivanti dalla perdita o dal danneggiamento, al momento della consegna.

La forma del contratto ( da controlla da qua )

La forma di un contratto di compravendita è libera (può anche manifestarsi oralmente o per comportamenti concludenti), ma per SPECIFICI per lo più riferiti alla natura dell’oggetto, la leggedispone l’obbligatorietà della forma scritta (atto pubblicoo scrittura privata autenticata ), ad esempio nel caso di trasferimento della proprietà di cose immobili (art. 1350 c.c.), a pena di nullità. In tal caso si parlerà anche di contratto formale

Casi particolari di compravendita

I beni immobili

Per i beni immobili la vendita può essere a misura o a corpo, secondo rispettivamente che in contratto si faccia o meno riferimento all’estensione superficiaria del bene per la determinazione del prezzo. Se, ad esempio, la vendita avviene per un corrispettivo di X lire per metro quadrato, si tratta di una vendita a misura, diversamente è una vendita a corpo. La circostanza rileva anche in ordine ad eventuali successive compensazioni del prezzo, che possono essere richieste anche dopo la conclusione del contratto, qualora si riscontri una differenza rispetto alla superficie dichiarata. Si noti che anche nella vendita a corpo, però, può aversi titolo ad una richiesta di compensazione qualora la misura sia comunque indicata (e ciò anche se la vendita sia dichiaratamente a corpo), se la differenza fra il valore indicato e quello effettivamente riscontrato sia maggiore di un ventesimo (5%), in più o in meno.

La vendita con riserva di proprietà

Nella vendita a rate e non con riserva di proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa solo con il pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna(art. 1523 c.c.). Se il compratore non paga, alle scadenze pattuite, le rate del prezzo, il venditore può ottenere la risoluzione del contratto. Non può però ottenerla per il mancato pagamento di una sola rata che non superi l’ottava parte del prezzo,nonostante ogni patto contrario. Risolto il contratto il venditore esigerà la restituzione delle cosa, ma dovrà a sua volta restituire le rate già riscosse, salvo il diritto a trattenerne una quota a titolo di compenso per l’uso che il compratore ha fatto della cosa.

La vendita con riserva di gradimento

La vendita con riserva di gradimento è disciplinata dall’art 1520 c.c.;la vendita in questo caso non si perfeziona fino a che il gradimento non sia comunicato dal compratore al venditore. La dichiarazione di gradimento è assolutamente discrezionale;secondo l’opinione prevalente siamo in presenza di un patto d’opzione

La vendita con patto di riscatto

Il venditore è indotto a vendere per realizzare denaro liquido, ma spera di avere, entro un certo termine, la somma necessaria per farsi restituire la cosa venduta. Se la condizione si verifica ha effetto retroattivo. L’esercizio del diritto di riscatto è sottoposto ad un breve termine di decadenza (2anni beni mobili, 5 anni beni immobili).
Ci sono stati vari orientamenti nel tempo: – Questa fattispecie doveva ritenersi valida perché corrispondente ad un tipo disciplinato dalla legge; – Bisogna guardare allo scopo concreto che le parti hanno voluto…se è quello di garanzia realizzato con il trasferimento in concreto non c’è una causa di compravendita ma un patto commissorio quindi è nullo; – Sezioni Unite 1989’: c’è la necessità di un accertamento in concreto dello scopo voluto dalle parti e cioè, non conta che le parti hanno fatto ricorso ad uno schema contrattuale disciplinato ma bisogna avere riguardo allo scopo pratico, e allora spetta al giudice di merito verificare la causa del contratto.-> ci sono degli indici sintomatici: nella vendita lo scopo pratico consiste solitamente in un’acquisizione diretta del godimento e del rischio della cosa.
Per la Cassazione quando le parti regolano i propri interessi prescindendo da questi due elementi (godimento e rischio) allora il trasferimento della proprietà è attuato per fini diversi cioè come fine di garanzia. Un indice può essere la clausola con cui l’acquirente viene esonerato da ogni rischio inerente al bene nei confronti dei 3; oppure il patto di retro comodato del bene con cui l’acquirente contestualmente retrocede il godimento del bene al venditore. Tizio e Caio si accordano con preliminare che il promissario acquirente possa pretendere la stipula del definitivo nel caso in cui il promissario venditore non adempie ad una sua obligatio. La Cassazione ha affermato che è nullo il preliminare di compravendita che risulta stipulato concretamente con scopo di garanzia…es. contratto di opzione con trasferimento della proprietà di un bene con accordo che l’opzionario possa accettare la proposta irrevocabile se il concedente la prelazione è inadempiente ad una sua obligatio. L’opzionario può esercitare il suo diritto se il concedente non sarà adempiente ad una parallela obligatio->scopo di garanzia. Quindi anche l’art.1500 c.c. può essere usato a scopo di garanzia per eludere.
Diversa dalla vendita con patto di riscatto è la vendita con patto di retrovendita,con questo patto il compratore si obbliga nei confronti del venditore a ricedergli il bene in un secondo momento. In questo caso non basta la semplice dichiarazione del venditore per riacquistare il bene, ma serve un ulteriore negozio di trasferimento, in cui oltre alla volontà del venditore c’è quella del compratore. Il patto di retrovendita ha la stessa funzione di un contratto preliminare, con il patto di retrovendita le parti si vincolano reciprocamente a stipulare un nuovo negozio di vendita. Nel caso in cui il compratore non volesse ritrasferire il bene, il venditore può agire in via esecutiva e ottenere (ex art 2932 c.c.) una sentenza costitutiva che produce gli stessi effetti del contratto che si sarebbe dovuto porre in essere.

La garanzia nella vendita

Il venditore deve garantire il bene venduto sia da vizi occulti sia dall’ evizione (art 1476), ossia che la cosa venduta non appartiene ad altri che la possano rivendicare.
La garanzia per l’evizioneè funzionale alla tutela del compratore per eventuali “vizi giuridici”, non conosciuti al momento della conclusione del contratto, che limitano il godimento del diritto o del bene. Si distinguono tre tipi di evizione:

  • Totale
  • Parziale
  • Limitativa

L’ evizione totale si ha nel caso in cui il compratore subisce l’accoglimento di una azione di rivendicazione proposta da un terzo, perdendo così la proprietà del bene. In tal caso è previsto che il compratore possa proporre l’azione di risoluzione del contratto, condannando il venditore alla restituzione del prezzo e al risarcimento del danno.
L’ evizione parziale si ha nel caso in cui una cosa sia soltanto di proprietà parzialmente altrui. Se al momento della conclusione del contratto il compratore avrebbe ugualmente acquistato il bene nonostante fosse a conoscenza di tale situazione, allora ha diritto alla sola riduzione del prezzo oltre al risarcimento del danno, nel caso in cui il compratore non avesse acquistato il bene allora può chiedere la risoluzione e il risarcimento del danno.
L’ evizione limitativa si ha quando sul bene i terzi vantino diritti reali minori, in tal caso la disciplina opera come per l’evizione parziale.
Il compratore ha l’onere di chiamare a testimoniare il venditore nella eventualità che un terzo vanti diritti sul bene acquistato, qualora non lo facesse perderebbe la garanzia per l’evizione. Ciò si spiega con il fatto che il venditore può eccepire in giudizio la validità dell’atto traslativo e smentire le pretese del terzo.
Come la garanzia per l’evizione la garanzia per i vizi è un effetto naturale della compravendita. Con tale tipo di garanzia il venditore garantisce l’assenza di vizi materiali del bene che non ne consentano l’uso per il quale è destinato. La garanzia opera quindi solo se i vizi sono tali da rendere la cosa inidonea, in tutto o in parte, all’uso cui è destinata o sono tali da diminuire sensibilmente il valore del bene. La mancanza delle qualità promesse o delle qualità necessarie per l’uso cui la cosa è destinata, può portare alla risoluzione contrattuale se la mancanza delle qualità eccede il limite di tollerabilità determinato dagli usi, ma non alla sostituzione o alla riparazione. La garanzia per i vizi può essere contrattualmente limitata, la limitazione non opera però per i vizi che sono stati in malafede taciuti dal venditore, né per i vizi che erano, al momento della stipulazione del contratto, conosciuti o conoscibili usando la diligenza dell’uomo medio. I rimedi in caso di vizi sono: la riduzione del prezzo (azione estimatoria) e la risoluzione contrattuale (azione redibitoria).
La garanzia deve essere fatta valere dal compratore entro 8 giorni dal momento della scoperta dei vizi a pena di decadenza, dopodiché il diritto di far valere la garanzia si prescrive in 1 anno dalla data di consegna della cosa.

L’acquisto da parte del consumatore

Gli articoli 1469 bis/1469 sexies e gli articoli 1519 bis/1519 nonies hanno introdotto la disciplina della vendita ai consumatori e della vendita dei beni di consumo.

  • Il consumatore è colui il quale, al di fuori della sua attività professionale, acquista beni o servizi.
  • Il professionista è colui il quale nell’esercizio della sua attività imprenditoriale o professionale offre beni o servizi.
  • Il bene di consumo è un bene mobile (anche da assemblare o futuro) destinato ad essere messo sul mercato e consumato. Fanno eccezione acqua, gas ed energia, a meno che non siano confezionati.

La ratio di questi articoli si trova nella necessità di dover garantire il consumatore da eventuali squilibri contrattuali che i venditori possono compiere. Infatti il consumatore si trova in una posizione subordinata, si tratta di un soggetto che aspira a conseguire un bene che pochi offrono, mentre i professionisti si trovano nella posizione di offrire i beni o i servizi a una molteplicità di persone. La disciplina sancisce la nullità di alcune clausole c.d. vessatorie che determinano gravi squilibri contrattuali a meno che queste non siano state oggetto di una seria trattativa (non semplicmenete di sottoscrizione). Si è tuttavia prevista la nullità delle clausole, che sebbene oggetto di trattativa, determinino l’adesione del consumatore a condizioni generali e a clausole che al momento della stipulazione non poteva conoscere, oppure limitino la responsabilità del professionista e le azioni che può esperire il consumatore. L’eventuale sanzione di nullità della clausola vessatoria non determina la nullità del contratto. Il giudizio di vessatorietà non riguarda l’oggetto e il prezzo, salvo questi non siano determinati chiaramente.
È stata introdotta anche una disciplina volta a garantire la conformità del bene al contratto (articolo 129 del Codice del Consumo). La conformità va valutata non soltanto in relazione al contratto, ma anche con riguardo all’informazione pre-contrattuale e alle descrizioni del professionista, nonché alla pubblicità o all’etichettatura del bene. La conformità è comunque fondata su:

  • l’idoneità all’uso quale servono abitualmente beni dello stesso tipo.
  • la sussistenza di qualità che il consumatore può ragionevolmente aspettatarsi tnuto conto della natura del bene e delle dichiarazioni fatte al riguardo dal venditore, dal produttore o dal suo agente o dal suo rappresentante (Nella pubblicità ed etichettatura).
  • l’idoneità all’uso particolare voluto e segnalato dal consumatore e che il venditore abbia accettato per fatti concludenti, ovvero tacitamente.

La rilevanza è esclusa se al momento della conclusione del contratto il consumatore ne era a conoscenza o avrebbe dovuto esserlo usando l’ordinaria diligenza.
Come rimedio a disposizione del consumatore la sostituzione del bene o la sua riparazione. Resta in piedi la possibilità di richiedere la risoluzione del contratto con restituzione del prezzo. La scelta tra riparazione e sostituzione sono esperibili sono nel caso in cui non siano troppo onerosi, altrimetni subentrerà la scelta tra azione redibitoria o estimatoria.
Nel caso dei beni di consumo si ha un termine di decadenza di due mesi dalla scoperta e un termine di prescrizione di due anni dalla consegna. qualora il difetto si manifesti entro 6 mesi dalla consegna allora si presume già presente al momento della consegna, salvo la prova contraria.

La vendita estimatoria e la vendita a prova

Con il contratto estimatorio una parte si obbliga nei confronti dell’altra a trasferire la erarsi dall’obbligazione di pagare il prezzo restituendo i beni che ha ricevuto dal venditore.
Si tratta di una prassi molto diffusa nei contratti di distribuzione, infatti il fornitore si garantisce una diffusione capillare dei suoi prodotti, mentre il rivenditore non rimane vincolato al pagamento del prezzo, potendo infatti ottenere la liberazione da tale obbligazione restituendo il bene al fornitore.
I rischi del perimento dei beni gravano sull’acquirente, il quale sarà ugualmente costretto a pagare anche se i beni periscono per causa a lui non imputabile.
La vendita a prova (art. 1521 c.c.) è invece una particolare compravendita sottoposta alla condizione sospensiva che la cosa abbia le qualità pattuite, quindi la vendita produrrà pienamente i suoi effetti solo nel momento in cui si sia palesato che la cosa ha tutte le qualità pattuite ex ante.

La buona fede dell’acquirente

In base all’ art. 1153 il possessore in buona fede (ossia che ignora di ledere un altrui diritto) di un bene che ha acquistato a titolo oneroso,si considera il legittimo proprietario anche se ha acquistato a non domino. Per i diritti sugli immobili la regola del “possesso vale il titolo” non può trovare applicazione, visto il regime di pubblicità a cui sono soggetti gli immobili. In tal caso se la trascrizione del titolo di trasferimento avviene prima della trascrizione di una qualsiasi azione volta a modificare la situazione del dante causa su quel bene, tali azioni non saranno a lui opponibili. Per la cessione di credito (art. 1260 e ss) la cessione ha efficacia nei confronti del debitore nel momento in cui gli verrà notificata.

I divieti di alienazione

I divieti di alienazione sono limitazioni all’autonomia contrattuale. Se il divieto di alienazione ha fonte legale, l’eventuale atto traslativo è nullo. Il divieto di alienazione può essere anche pattuito, in tal caso il divieto non ha efficacia erga omnes, l’eventuale alienazione comporterà quindi la sola sanzione di inadempimento contrattuale ex art. 1218.

 

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