La difficoltà nel valutare il prodotto immobiliare

Se volessimo fare un raffronto tra una Casa e una Macchina in tema di valutazione salterebbe subito fuori che, mentre per valutare una qualsiasi auto ci si può rifare ad una guida, la guida ai prezzi delle auto usate che troviamo in due versione: L’Eurotax Giallo e l’Eurotax Blu, per quanto riguarda le case, invece, anche se esistono dei listini pubblicati periodicamente dall’Agenzia del Territorio, questi listini sono puramente indicativi e da prendere con le dovute cautele.
Per quanto riguarda le auto, l’Eurotax Giallo contiene i valori delle autovetture pronte per la vendita dai rivenditori mentre invece quello Blu indica il valore che viene attribuito alle autovetture quando devono essere vendute dal privato a un rivenditore.
La differenza tra le due quotazioni rappresenta l’utile per il rivenditore, detratti i costi di ripristino, di pubblicità e gli oneri finanziari.
L’Eurotax si dice che è la “Bibbia” dei prezzi delle auto usate in tutta Europa.
Se per l’auto è così facile il pricing, ovvero determinare un prezzo, perchè nell’immobiliare non c’è questa possibilità?
La risposta è semplice: La casa non è un bene standardizzato come l’auto.
Per esempio, quando viene immessa sul mercato un’automobile, l’azienda le produce in catena di montaggio e tutte le auto dello stesso modello e tipo sono identiche. Alcune possono essere più accessoriate ma l’auto è sempre la stessa.
Ed è sempre la stessa anche la sua quotazione di partenza. Invece per gli immobili non è possibile trovarne due uguali, soprattutto se usati.
Ecco perchè i listini ufficilai dei prezzi delle case sono poco utili in caso di determinazione del prezzo di uno specifico immobile. I listini pubblicati dall’Agenzia del Territorio, dalle Camere di Commercio e da altri enti pubblici o privati sono, ovviamente, degli strumenti statistici molto utili, essenziali per capire se una zona della città è più o meno cara di un’altra. Oppure servono sempre, statisticamente, per osservare l’andamento dei prezzi.
Tuttavia nel pricing immobiliare ci sono troppe variabili da considerare. La casa è un prodotto molto più complesso di un’autovettura e, quindi, per le case non potrà mai esistere un Eurotax.

Il compito degli Agenti Immobiliari è proprio quello di far comprendere ai privati che comprano e che vendono immobili che i listini ufficiali offrono solo uno spunto nella determinazione dei prezzi ma che i prezzi sono fatti dal mercato. Visto che ogni casa ha un suo mercato specifico, ogni casa ha una sua quotazione specifica.

Gli elementi che contribuiscono al valore di un immobile li possiamo distinguere in tre macrogruppi ovverossia: la zona, lo stabile e l’immobile. ( nel caso di un appartamento ).

Elementi relativi alla zona:

1. Localizzazione ( zona e indirizzo );
2. Qualità generale della zona in cui insiste l’immobile;
3. Condizioni di accessibilità;
4. Indicazione dei mezzi pubblici che servono la zona;
5. Facilità nei parcheggi;
6. Indicazione del traffico;
7. Indicazione della presenza o assenza di verde pubblico;
8. Indicazione della presenza o assenza di piste ciclabili;
9. Vicinanza a servizi di primaria necessità:commerciali, ricreativi, scolastici.

Elementi relativi allo stabile

1. Tipologia dell’immobile: Condominio, Villa a schiera, Casa Unifamiliare, ecc;
2. Indicazione del grado di manutenzione;
3. Presenza o assenza dell’ascensore;
4. Presenza o assenza di portineria;
5. Presenza o assenza di riscaldamento;
6. Classe energetica dell’edificio sebbene di nuova istituzione e quindi considerazione.

Elementi relativi all’immobile

1. Piano dell’immobile con riferimento al numero di piani complessivi dell’edificio;
2. Disponibilità dello stesso: libero, occupato dallo stesso proprietario o in affitto;
3. Divisione interna dello stesso ( presenza o assenza di doppi servizi, cucina abitabile o no, ripostigli, balconi ecc );
4. Quadratura Commerciale;
5. Grado di conservazione;
6. Presenza o assenza di impianti avanzati come: impianto di riscaldamento/condizionamento, antifurto, videocitofonia, domotica, ecc;
7. Esposizione ( Numero di lati liberi dell’immobile )
8. Vista dall’immobile.

L’analisi corretta di tutti questi elementi e soprattutto l’attribuzione dei giusti pesi consente di definire quello che comunemente viene definito come: Il più probabile valore di mercato di un ben preciso immobile.