Ancora oggi mi capita di dover spiegare in modo dettagliato l’importanza di una Proposta di Acquisto a chi manifesta l’intenzione di comprare un qualsiasi immobile.
Comprendo che è giusto dare al cliente tutte le informazioni racchiuse all’interno della proposta e tutto ciò che può derivare dalla stessa nel momento in cui la stessa vine accettata dal proprietario ma pretendere di sottoscrivere una proposta di acquisto senza consegnare all’Agente immobiliare un assegno intestato al venditore a titolo di deposito e impegnativa ( che diventerà caparra confirmatoria solo al momento che tutte le condizioni riportate all’interno della stessa proposta si siano verificate) è formalmente fuori luogo.
La proposta di acquisto immobiliare è un atto unilaterale che se accettata dal proprietario e se riporta al suo interno tutti i dati dei contraenti, tutti i dati dell’immobile oggetto di compravendita come per esempio il titolo di provenienza, lo stato catastale e ipotecario dello stesso diventa un vero e proprio “Preliminare di Compravendita” con tutto ciò che ne consegue.
Pertanto, sottoscrivere una proposta di acquisto presuppone la conoscenza di ciò che si sta facendo e soprattutto richiede la convinzione che si pone in essere quel primo passo che potrà portare al successivo trasferimento dell’immobile al momento del rogito notarile.
E’ chiaro che l’Agente immobiliare prima di far sottoscrivere il suddetto documento deve porre in essere tutti quei controlli che gli competono (provenienza, situazione urbanistica, catastale e ipotecaria) al fine di non far correre enormi rischi a chi si accinge ad acquistare un bene così importante come la Casa o un qualsiasi altro bene immobiliare.
Anche se una recente Cassazione (06.11.2012, n. 19075) ha stabilito che: “In tema di responsabilità del mediatore, non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell’adempimento della prestazione ai sensi dell’art. 1176 cod. civ., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, dovendosi ritenere pertanto che in caso di intermediazione in compravendita immobiliare, non può considerarsi compreso nella prestazione professionale del mediatore l’obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell’immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli”, è vero che il mediatore che vuole ritenersi “professionista” deve farla questa ricerca o rimandarla al notaio apponendo però, quelle clausole all’interno della proposta che condizionano l’esito dell’accordo al controllo della situazione urbanistico e catastale dell’immobile e soprattutto la situazione ipotecaria.
