Sai quante volte mi è capitato di sentire dai proprietari che “Pensano di vendere la propria Casa“ frasi del tipo : ma io non ho premura !
Nella quasi totalità dei casi in cui mi interfaccio con qualcuno che desidera vendere una Casa mi sento rispondere in questo modo.
Che dire a tal proposito?
Posso semplicemente dire che questo è normale dal momento che succede nella quasi totalità dei miei approcci con il venditore ma mi viene da dire anche che questo è assolutamente un atteggiamento errato e pericoloso per chi ha deciso di mettere la sua casa in vendita e te lo spiego subito il motivo.
Devi sapere che nel momento in cui la tua Casa va sul mercato, questa viene immediatamente attenzionata da chi sta cercando un immobile simile e in quella precisa zona e succede che: se il prezzo richiesto è in linea con i parametri dello stesso mercato allora è facile ricevere dei contatti e offerte (io dico sempre ai miei clienti che è sempre meglio ricevere una proposta bassa e magari da non accettare piuttosto che non riceverne nessuna).
Se il prezzo non è assolutamente in linea, ricorda che il mercato lo riconosce subito e non ricevi nessun contatto e nessuna proposta ma, cosa assai pericolosa, oltre a non ricevere contatti e proposte, la tua Casa sarà posta ai margini dello stesso mercato e questo vuol dire essenzialmente che non verrà presa in considerazione.
Nel nostro “gergo tecnico” si dice che una casa viene “sputtanata” perdonami se utilizzo questo termine ma lo faccio per essere compreso in modo più diretto.
Sputtanare un immobile con un prezzo di richiesta alto vuol dire venderlo a distanza di un anno o più (ammesso che questo venga venduto realmente) ad un prezzo molto più basso di quanto si poteva ottenere ponendolo sul mercato ad un prezzo congruo.
Provare è assolutamente pericoloso, ricordalo sempre !
Sai quanti proprietari conosco che hanno fatto di testa loro nell’individuazione del prezzo del loro immobile e a distanza di tre o quattro anni si ritrovano con la Casa invenduta e, cosa più importante, non più di appeal per il mercato ?
E sai quanti ne conosco che dopo averlo posto in vendita ad un prezzo più alto rispetto alle indicazioni di mercato, sono stati costretti a venderlo dopo due anni ad un prezzo abbondantemente più basso rispetto a quanto potevano ottenere subito se avessero evitato di “provare” e metterlo in vendita al giusto prezzo?
Riesci a fare tuo il concetto?
Chi sta cercando di comprare una Casa oggi, ricorda che ha un enorme offerta di immobili a disposizione (oggi il mercato è saturo di case in vendita e poche persone qualificate e motivate per acquistare) e può scegliere come crede e soprattutto in base al prezzo richiesto nella zona.
E’ verissimo che gli immobili sono comunque beni unici (non esiste un immobile perfettamente uguale ad un’altro anche se posti all’interno dello stesso stabile) ed è per questo che è necessaria la valutazione di un soggetto esperto in tale materia.
Un bravo e competente Agente immobiliare che conosce bene il suo territorio, oltre a conoscere i valori medi di mercato della zona in esame, conosce anche i metodi scientifici che portano all’esatta individuazione dei valori di ogni immobile.
Sono tutti gli Agenti immobiliari in grado di poter fare ciò?
Voglio rassicurarti, non sono purtroppo tutti in grado di farlo.
La maggior parte degli Agenti immobiliari oggi valuta un immobile solo sulla base delle sue sensazioni, del suo modo di vedere e anche se conosce bene la zona, credimi, una cosa è affidarsi alle proprie sensazioni, tutt’altra cosa è affidarsi a parametri scientifici che escono fuori dall’utilizzo di determinati percorsi tipici degli “Standard” utilizzati dai Periti che poi sono quei professionisti di cui si avvalgono le stesse banche che devono concedere un mutuo per l’acquisto di un immobile.
E se può consolarti oggi una casa si vende con l’ausilio di un mutuo nel 95% dei casi.
Cosa vuol dire tutto questo?
Vuol dire essenzialmente che anche se riesci a ottenere un accordo con il futuro acquirente (perché magari la tua Casa, come si dice nel gergo, a pelle gli piace troppo e sarebbe anche disposto a pagarlo di più, nel momento in cui inoltra una richiesta di mutuo e la stessa banca incarica un Perito di fiducia, questo, essendo abilitato alla professione di “Valutatore” secondo gli attuali standard (IVS – International Valuation Standards) curati dall’International Valuation Standards Council (IVSC); l’EVS della European Group of Valuers Associations (TEGoVA); il Valuation Standards della Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS); le Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) dell’Appraisal Foundation (USA), predispone una valutazione consona con tali parametri e se la sua valutazione è al di sotto del tuo prezzo, difficilmente l’acquirente potrà comprarla, mi spiego?
A meno che riesci a trovare quell’acquirente che abbia una sua disponibilità finanziaria non al di sotto del 30% del valore commerciale del tuo bene. E’ facile secondo te trovare oggi una persona che abbia questo tipo di disponibilità finanziaria propria?
Faccio questo lavoro da molto tempo e credimi, non è assolutamente facile trovarli.
Già è veramente tanto riuscire a trovare oggi una persona che ti dice di avere a disposizione la somma che gli occorre per pagare il notaio e la stessa agenzia, figuriamoci possedere altre somme…
Comprendo che per te sono concetti assolutamente estranei ma oggi un Perito, ma anche un Agente immobiliare professionale dovrebbe farlo, nell’espletare le sue perizie, deve necessariamente tenere conto di questi “Codici di valutazione” perché ne vale della sua professione e soprattutto ne diventa responsabile.
Per quanto mi riguarda posso essenzialmente dirti che, essendo molto attento alle dinamiche che riguardano il mio settore, ho fatto anch’io il Corso di Valutatore immobiliare secondo gli attuali standard IVS e questo va ad esclusivo vantaggio dei miei clienti.
Questo vuol dire “aiutare sul serio“ chi decide di vendere una Casa oggi e chi decide di acquistarla, tutto il resto, credimi, è solo “Fuffa”.
Ecco cosa intendo quando dico che una casa oggi è possibile venderla in 60 giorni malgrado il periodo di mercato non proprio felice.
Non proprio felice magari per quanti ancora ricordano gli anni del mercato immobiliare dal 2002 al 2007 ma, credimi, quello non era un mercato regolare, non mi stancherò mai di ripeterlo, il mercato regolare piuttosto è quello di oggi, un mercato in cui c’è la possibilità reale di comprare un immobile per chi riesce a dimostrare di avere un reddito consono a tale operazione ma in questo caso è necessario avere le condizioni reddituali congrue con le politiche di credito delle banche ma soprattutto l’avere scelto un immobile il cui prezzo è assolutamente in linea con i valori del mercato e soprattutto con gli attuali Standard internazionali di valutazione, gli IVS per l’appunto.
Se hai deciso allora di vendere la tua Casa per qualche motivo particolare ( sono cambiate le tue esigenze familiari, devi spostarti per lavoro, non ti piace più la zona dove abiti, hai semplicemente bisogno di un sostegno economico e hai deciso che è meglio andare in affitto….) qualsiasi sia la tua motivazione, allora contattami prima possibile, io posso aiutarti sul serio.
Ti spiegherò quali sono gli attuali Standard di Valutazione Internazionali che utilizzano i Periti delle banche e assieme cercheremo di individuare quello che anche a me piace chiamare “Il più probabile valore di mercato” della tua casa affinché questa, messa sul mercato, entro il primo mese possa ricevere visite e proposte di acquisto ed in poche parole creare la condizione giusta per poterlo vendere realmente entro i primi 60 giorni.
Ti aspetto al prossimo articolo ma se lo desideri, anche nel mio studio per approfondire di più l’argomento.
Girolamo Alongi – Agente immobiliare dal 1999.
