L’andamento del mercato immobiliare e le aspettative di acquirenti e venditori.

di | 28 Febbraio 2016

mediatore-contratto-agente-488x255

Da fonti diverse si apprende che il 2016 dovrebbe essere l’anno di un recupero, anche se debole, nel settore delle compravendite immobiliari.
Bisogna comprendere comunque a cosa sia dovuta questa ripresa.

Ciò che osservo comunque è che in quest’ultimo periodo sto incontrando un numero più alto di “investitori” rispetto al passato.

Cosa intendo per investitori?

Beh! la stessa parola non dovrebbe lasciare dubbi, si tratterebbe di quei soggetti che sceglie il settore immobiliare per investire i propri risparmi.

Come mai, verrebbe da chiedersi, se attualmente il mercato immobiliare non è molto attivo?

I motivi sono essenzialmente due a mio parere:

  1. Molti soggetti cominciano a pensare che i prezzi adesso sono talmente convenienti che acquistando adesso possa essere visto come un buon affare;
  2. I recenti provvedimenti del legislatore, dovuto per lo più al recepimento di disposizioni a livello europeo, ha messo in risalto il fatto che gli investimenti finanziari sono meno sicuri rispetto al passato per cui, ripiegare su un bene rifugio come il mattone potrebbe essere una soluzione più sicura al di là di quella che è l’attuale redditività dovuta alla tassazione sulla casa.

Resta comunque da chiedersi se questo potrà portare al rialzo dei prezzi nel breve periodo.
Personalmente penso che anche quest’anno i prezzi caleranno ancora di qualche punto percentuale perché se è vero che stanno tornando gli investitori, alla luce di quello che è oggi il numero di immobili in vendita, questi ultimi, essendo potenzialmente dei soggetti che acquistano con propri fondi (che magari disinvestono da altri settori) hanno un forte potere negoziale e questo li porta ad acquistare a prezzi ancora bassi, spesse volte più bassi di quelli che sono i reali valori di mercato attuali.

Come viene visto tutto ciò dal venditore e soprattutto, come si fa a vendere bene?

In considerazione del fatto che oggi c’è un eccesso di offerta, la strada che porta alla vendita non è sicuramente breve e oggi molto più di prima c’è bisogno di essere degli abili venditori se si vuole raggiungere l’obiettivo.
Presentare bene l’immobile è la prima cosa che bisogna fare.
In seconda analisi bisogna individuare il giusto prezzo al quale mettere in vendita l’immobile e qui bisogna fare molta attenzione.
Tanti per esempio non hanno ancora chiaro che un immobile che rimane sul mercato parecchio tempo perde la sua appetibilità e questo è molto pericoloso.
I tanti per esempio si affidano a ciò che vedono sui portali immobiliari e non si accorgono che fanno un errore madornale perché non comprendono che i prezzi trovati sui portali immobiliari spesse volte sono prezzi che provengono per esempio da chi magari non ha determinate esigenze (non ha premura come spesse volte sento dire) e magari “prova” senza avere la giusta motivazione.
Pensi realmente che quei prezzi possono essere considerati come valori di comparazione?
Se l’individuazione del prezzo congruo con ciò che dice il mercato è un fattore molto importante, altrettanto importante è la presentazione dell’immobile, come dicevo prima.
A cosa mi riferisco quando parlo di presentazione?
“L’ occhio vuole la sua parte”
Quante volte hai sentito questa frase?
Se devi vendere il tuo immobile, allora il mio consiglio è quello di prestare la massima attenzione a partire dalla sua descrizione pubblicitaria per non parlare poi delle immagini fotografiche che lo devono rappresentare.
Sai per esempio quanti annunci da privati vedo sui vari portali con delle descrizioni scarne e con delle immagini fotografiche a dir poco penose?

Si parla poi di aspettative da parte di venditori e acquirenti.

Quali sono oggi per esempio i tempi medi di vendita da considerare?

E’ sicuramente fuori dubbio che i tempi di vendita si sono allungati negli ultimi anni e si è passati da tempi che oscillavano fra i 4-6 mesi fino al 2008 agli attuali 7-9 mesi attuali (fonte Nomisma).
Ciò che comunque voglio evidenziare è che non bisogna comunque fare confusione perché anch’io sono consapevole del fatto che parecchi immobili sul mercato ci stanno per parecchio più tempo e allora qual’è la verità?
La verità è che bisogna assolutamente distinguere fra gli immobili di qualità e di scarsa qualità.
E per qualità non intendo solamente la qualità costruttiva o delle definizioni di un immobile ma mi riferisco anche e soprattutto all’ubicazione, alle caratteristiche estrinseche dell’immobile, alla dotazione di accessori … e tutte queste nel loro insieme devono essere “incastonate” all’interno di quello che rappresenta un indice fondamentale: il rapporto qualità/prezzo.

Da tenere conto anche che da un po’ di tempo a questa parte, gli acquirenti prestano una maggiore attenzione all’indice di Prestazione energetica e alla classe energetica degli immobili (IPE ed APE) pertanto anche questo può essere visto nell’ottica della giusta presentazione (un immobile per esempio dove di recente sono stati cambiati gli infissi, utilizzando quelli di migliore efficienza, può essere una soluzione).

Quali le aspettative?

Beh, queste sicuramente sono ancora molte distanti fra le due figure.
Da un lato troviamo ancora soggetti che si aspettano di fare l’affare del secolo (gli acquirenti) e dall’altro soggetti che non sono più disposti a vedere così deprezzati i propri immobili rispetto a qualche anno fa.
Lo sappiamo comunque che raggiungere un accordo fra questi, è sempre molto difficile.

La figura dell’Agente immobiliare è allora la figura di quel professionista che può sicuramente aiutare se soprattutto è abile e competente.
Lo so di essere di parte ma è così.
All’interno di un affare immobiliare sono presenti tantissime dinamiche e soprattutto tante emozioni che spesse volte non si riesce a tenere “a bada”.

business handshake over blue background/apreton de manos sobre fondo azul

Cosa vuol dire questo che l’Agente immobiliare riesce sempre a lasciare tutti contenti?
Non volevo dire questo nel modo più assoluto perché raggiungere un “accordo” non vuol dire per le parti “vincere” ma trovare una soluzione che non soddisfa una sola parte di esse ma entrambe.
Se io sono il venditore e voglio ottenere 100 mila dal mio immobile e ne ottengo per esempio 90 mila, sicuramente non posso essere “felice” perché la mia aspettativa era 100 mila.
Allo stesso tempo se io sono un acquirente e vedendo un immobile con prezzo richiesto di 100 mila e desidero acquistarlo a 80 mila, di sicuro se raggiungo un accordo per l’acquisto a 90 mila, non posso essere felicissimo perché la mia aspettativa era quella di acquistarlo a 80 mila.
Mi spiego?
L’accordo è quella fase che con ogni probabilità lascerà “scontenti”  le due parti ma allo stesso tempo consente comunque di porre in essere una transazione.
Questo è ciò che deve fare un Agente immobiliare abile e competente.
E’ facile?
Non l’ho mai detto ma è una professione, diventata ormai da tempo, “la mia passione”.

Mi piacerebbe ricevere un tuo commento, negativo o positivo.
I commenti spesse volte aiutano e se mi “aiuti ad aiutare” penso sia un qualcosa di meraviglioso, non credi?

A presto.

 

Firma digitale

 

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato.

*

Questo sito usa Akismet per ridurre lo spam. Scopri come i tuoi dati vengono elaborati.