Non puoi permetterti di sbagliare la valutazione di casa tua !

By | 17 marzo 2018

 

 

 

Se stai cercando di vendere casa tua è assolutamente normale dare un tuo valore. 
Ma sei certi che il valore che hai attribuito alla tua casa è quello corretto?
Come hai fatto a determinarlo?

 

Ogni qualvolta mi trovo a parlare di “Valutazione” con un proprietario venditore, mi sento rispondere sempre alla stessa maniera: e che ci vuole? 

Basta andare su immobiliare.it o su un altro portale immobiliare, cercare nella stessa zona gli appartamenti in vendita simili al mio e poi è un gioco da ragazzi trovare il valore di casa mia….

Questa è la risposta che mi sento fare nella maggior parte dei casi. 

La domanda che adesso voglio porti è: ma è realmente così semplice ?

So benissimo a cosa stai pensando… 
Vedi, uno dei più grossi errori che potresti commettere è proprio quello. 
Non pensare che “intanto metto il prezzo che intendo raggiungere, tanto poi, a ribassare c’è sempre tempo…”
Stavi pensando questo vero?

E’ assolutamente normale. 
Intanto metto il prezzo che voglio raggiungere, se poi trovo l’acquirente, benissimo, se non arriva, allora magari abbasserò il prezzo piano piano fino a quando si presenterà chi comprerà casa mia. 

Questo è il pensiero comune. 

E purtroppo, è un pensiero assolutamente sbagliato. 
E se ti dico questo è solamente perché questa professione la faccio ormai da parecchio tempo e quando una persona ha molta esperienza in un settore, è assolutamente probabile che ciò che dice sia vero. 
Puoi giurarci. 

Adesso scendiamo nel particolare. 
Ok, è arrivato il momento di vendere casa tua.
Dai una spulciata al portale immobiliare.it o casa.it o ancora idealista.it piuttosto che subito.it (spero di non fare un dispetto a chi non menziono…), selezioni degli immobili che ti sembrano simili al tuo e vedi il relativo prezzo di richiesto. 
Dopo, cerchi di fare un paragone con il tuo e tiri fuori quello che ti sembra il prezzo più adatto da chiedere al mercato. 
Tanti proprietari venditori vanno un po’ oltre… 
Dopo avere fatto questa ricerca personale, magari chiamano qualche agente immobiliare in zona per una valutazione (tanto è un servizio gratuito…).
Dopo queste fasi, decidono a quanto mettere in vendita il proprio immobile. 

Cosa c’è di sbagliato in tutto ciò ?

Beh! 
Non ho detto che questo sia assolutamente sbagliato ma ciò che è sbagliato è l’approccio. 
Intanto, cosa trovi sui vari portali immobiliari?
E poi ancora, chi sono e che garanzie professionali mi danno i professionisti ai quali mi sono rivolto per ottenere una valutazione?

La risposta alla prima domanda è la seguente: intanto sui vari portali immobiliari trovi professionisti e privati; 
I prezzi degli immobili che vedi non sono certamente prezzi reali di mercato ma prezzi di richiesta che, ahimè non sono mai coincidenti con gli effettivi prezzi di mercato. 
Se l’autore dell’annuncio è un privato, è probabile che il prezzo coincide con quello che io chiamo “il mondo delle meraviglie” il prezzo che ogni venditore vorrebbe ottenere dalla vendita del proprio immobile… se l’autore dell’annuncio è un professionista, bisogna comprendere effettivamente come ha determinato quel prezzo. 
Anche qui ci sarebbe da scrivere un libro…. ma per rispondere alla seconda domanda, mi limito a dire che la quasi totalità dei professionisti, là fuori, pensa in questo modo: intanto mi prendo l’incarico al prezzo che pretende il proprietario e poi, piano piano, cerco di convincerlo ad abbassare il prezzo … Ugrrrr ! PERICOLOSO ! 
Niente di più pericoloso, e sai perché ? 
Perché un serio e competente professionista, sa già che se piazza sul mercato l’immobile ad un prezzo più alto è molto probabile che non riceverà nessuna richiesta e, cosa più pericolosa, mette a rischio la vendita stessa di quell’immobile. 
Il mercato oggi è molto attento a queste dinamiche, puoi stare certo.

Giusto in questi giorni, sono stato chiamato da un proprietario venditore che ha il suo immobile (una villa) in vendita da oltre un anno a mezzo. 
Conosco bene quell’immobile così come conosco benissimo il territorio dove questo è ubicato e so già il motivo per il quale ancora non è stato venduto. 
Intanto l’approccio del collega (fuori zona) è stata: intanto mi prendo l’incarico accettando il prezzo che pretende il proprietario e poi in corso d’opera lavoro per abbassare il prezzo…. 
L’approccio del proprietario, invece, non è stato questo ma aveva una sua idea (sbagliata) sul valore del suo bene ma vedendo che il collega l’ha assecondato, ha pensato che il prezzo fosse giusto anzi, si era quasi rammaricato per non avere richiesto di più… 🙂 
Nel momento in cui il collega, dopo due mesi di lavoro a richiesto al proprietario di abbassare il prezzo perché nessuno richiedeva una visita, il proprietario gli ha risposto: non sono intenzionato ad abbassare il prezzo perché anche lei da professionista ha detto che il prezzo da me richiesto era idoneo e quindi continuiamo su questo prezzo fino a quando troviamo l’acquirente. Piuttosto, cerchi di investire di più in pubblicità per raggiungere più acquirenti….. pazzesco !

Cosa è successo oggi?
E’ passato un anno e mezzo, è arrivato da me per una consulenza e in modo del tutto spassionato gli ho mostrato (non detto ma mostrato) il perché la sua villa è rimasta invenduta. 
Dopo avergli “mostrato” le ville che si sono vendute in quella zona nell’ultimo anno, ha compreso da se che il prezzo richiesto per la sua era assolutamente fuori mercato. 

Cosa è successo secondo te?

Hai pensato in modo corretto. 
Ho preso l’incarico e per di più, a distanza di solo una settimana, ho quattro appuntamenti fissati con altrettanti clienti acquirenti già presenti nella mia banca dati clienti. 
Addirittura più degli appuntamenti che il collega ha fatto in un anno e mezzo di lavoro portando a vederla solamente dei curiosi e non soggetti già prequalificati sia sotto il profilo delle caratteristiche ed esigenze ma anche sotto il profilo finanziario. 

Questa è la differenza fra il cosiddetto “Mondo delle meraviglie” (quello che un po’ tutti noi vorremmo avere) e il “Mondo reale” quello che corrisponde a ciò che il Mercato stesso produce. 

E tu, vuoi continuare a vivere nel Mondo delle meraviglie o vuoi realmente vendere casa tua?

Se hai bisogno di approfondire l’argomento, Contattami adesso. 
Sarò a tua disposizione se stai pensando realmente di vendere casa tua in tempi brevi e alle migliori condizioni di mercato. 

A preso. 

Girolamo Alongi, Agente immobiliare professionale dal 1999.

 

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