L’importanza di controllare la conformità urbanistica dell’immobile oggetto di compravendita !
La regolarità o, meglio ancora, la conformità urbanistica edilizia, in caso di compravendita, non è una cosa di poco conto ma indispensabile al fine di evitarti tanti grattacapi se ti accingi a vendere o ad acquistare un qualsiasi bene immobile.
Nel corso della mia attività, un semplice sopralluogo, mi permette sempre di verificare se nel tempo sono stati commessi degli abusi.
Sai quante volte mi trovo d’innanzi a dei muri perimetrali abbattuti per accorpare dei balconi verandati al fine di aumentare la quadratura del vano ?
Sai quante volte mi trovo a visitare una casa con due bagni quando invece in pianta e il progetto iniziale ne prevede uno solo?
Sai quante volte mi trovo a visitare delle case su diversi livelli e scopra che questi sono stati collegati attraverso una ulteriore scala interna prodotta praticando un buco sul solaio?
Sai quante volte mi sono imbattuto in immobili che prevedevano inizialmente un terrazzo scoperto al piano e nel corso del tempo questo è stato chiuso, e per di più, utilizzato come cucina con tanto di zona cottura realizzata in muratura?
Queste e tante altre situazioni oggi rendono l’immobile non vendibile a meno che il proprietario provveda a regolarizzare gli abusi commessi (ammesso che questi possano essere regolarizzati).
Ecco perché diventa di fondamentale importanza verificare l’immobile prima che questo sia posto sul mercato.
La Conformità urbanistica non è da confondersi con la regolarità Catastale !
Spesse volte le due cose vengono confuse quindi, è meglio chiarire il concetto e la differenza fra loro.
Si parla di CONFORMITA’ CATASTALE: quando esiste corrispondenza tra lo stato di fatto dell’unità immobiliare ed i relativi dati catastali nonché della corrispondente planimetria, quindi, di quanto riportato nell’ultima piantina planimetrica depositata presso gli archivi del Catasto (oggi archivi informatizzati).
Il Catasto (ex Agenzia del Territorio oggi confluito nell’Agenzia delle Entrate) dipende dal Ministero delle Finanze, e ricopre una funzione fiscale e non urbanistica.
Da ricordare anche che il Catasto non ha neppure funzione probatoria, ovvero non fornisce dati certi relativi alla intestazione della proprietà e tanto meno sulla legittimazione urbanistica degli immobili.
Potrebbe verificarsi, quindi, che in catasto un immobile risulti intestato ad un soggetto ma essere di proprietà di un’altro (mancanza di volture nei trasferimenti).
Si parla, invece, di CONFORMITA’ URBANISTICA quando esiste corrispondenza esatta tra lo stato di fatto dell’immobile e l’insieme dei titoli edilizi abilitativi rilasciati dal competente Ufficio Tecnico del Comune dove è ubicato l’immobile.
Quali sono allora questi titoli abilitativi di cui sopra e che sono indispensabili a potere affermare che un immobile è Conforme dal punto di vista Urbanistico?
Nel corso del tempo il titolo abilitativo principe ha cambiato nome.
Si è passati dalla LICENZA EDILIZIA, per gli edifici edificati tra il 17.10.1942 e il 30.01.1977 con la Legge 1150 alla CONCESSIONE EDILIZIA, per gli edifici edificati tra il 30.01.1977 e il 30.06.2003 con la Legge 10 per finire con il più recente PERMESSO DI COSTRUIRE, per gli edifici edificati dopo il 30.06.2003 con il Testo Unico DPR380/01.
Altri titoli per interventi minori: DIA, CIA, CILA
Come non menzionare, poi i Condoni Edilizi che si sono susseguiti nel tempo?
Nello specifico si fa riferimento al CONDONO EDILIZIO del 1985, quello del 1994 e l’ultimo del 2003.
L’importanza di controllare tutto ciò è legato alla reale possibilità di vendere/acquistare un determinato immobile perché, nel caso in cui la parte venditrice e la parte acquirente, raggiungono un accordo sul prezzo della compravendita, bisogna rivolgersi ad un Notaio per espletare questo trasferimento e ancor prima, ottenere una eventuale accettazione di Mutuo da parte di un Istituto di Credito, nel caso si renda necessario questo passaggio.
In questo caso, la Banca, prima di concedere un Mutuo all’acquirente, si fa assistere da un Tecnico regolarmente Abilitato il quale, dopo un controllo documentale e un sopralluogo, redige una relazione di conformità dell’immobile, indispensabile a tal fine.
La mia domanda allora è la seguente: dal momento che la regolarità dell’immobile in ordine allo stato edilizio/urbanistico ma anche catastale è assolutamente necessaria, perché non provvedere prima che l’immobile venga posto sul mercato?
Sembra una domanda banale ma credimi, non lo è affatto.
Anche se adesso è meno frequente rispetto al passato, tanti soggetti/venditori sono ancora convinti che la strada da percorrere sia quella di trovare prima un acquirente e poi procedere con il controllo….
Perché perdere reali potenzialità di vendita quando la regolarità della casa alle attuali normative è imprescindibile dalla vendita?
Da non sottovalutare è un altro concetto.
Alcune volte mi sono trovato d’innanzi a delle compravendite effettuate e rogitate dal Notaio, sulla base della documentazione prodotta allo stesso professionista.
Trasferimenti immobiliari suscettibili di annullamenti in quanto l’immobile oggetto di compravendita era affetto da irregolarità che non sono state menzionate al notaio al momento del rogito.
Perché questo può succedere?
E’ bene che tu sappia una cosa estremamente importante, se non ne sei al corrente.
Il Notaio opera e lavora solamente sulla base della “Dichiarazione” delle parti, venditrice e acquirente, e sulla base della documentazione prodotta.
Non esiste una norma che impone al Notaio di andare a controllare lo stato dei luoghi. Tra le altre cose, una recente sentenza della Cassazione (n. 11628 del 26 marzo 2012) ha previsto che la conformità urbanistica è dichiarata dal venditore e quindi il notaio non ha l’obbligo di verificare che la dichiarazione sia vera.
Comprendi dove può annidarsi il pericolo?
Sia che tua sia il venditore (che potrebbe essere chiamato in causa dall’acquirente a risarcire un danno o, se nel suo interesse, a chiedere l’annullamento dell’atto), sia che tu sia l’acquirente (potresti trovarti nell’impossibilità di rivendere la casa qualora avresti l’esigenza sopravvenuta di rivenderla), la situazione non è assolutamente da sottovalutare.
Qual’è allora il mio di pensare e il mio consiglio: se sei il venditore dell’immobile, controlla, con l’aiuto di un professionista, la Conformità edilizia/urbanistica nonché la Conformità Catastale dello stesso e se puoi, ottieni una Certificazione del tecnico che assevera tutto quanto.
Se viceversa sei un acquirente, pretendi che ti venga consegnato questa Certificazione onde evitare di trovarti a vivere spiacevoli situazioni.
Per questo preciso motivo, è da un po’ di tempo che ho intrapreso questa strada, quella, cioè, di far comprendere al proprietario di un immobile da porre sul mercato, del grande “Vantaggio” di ottenere una certificazione simile e ho deciso di dotare questi immobili con un ben preciso marchio: IMMOBILE CONFORME 100%”.
E’ chiaro che, un immobile marchiato CONFORME 100%, è sicuramente più attenzionato dal mercato e sicuramente più appetibile rispetto a tutti gli altri che non lo sono.
Sei il proprietario di una Casa che vorresti vendere ?
Contattami prima possibile e ti spiego meglio nei minimi particolari.
Sei l’acquirente e hai deciso di acquistare una Casa nella massima sicurezza e trasparenza?
Contattami prima possibile per trovare in tempi brevi la tua futura casa avendo la certezza di acquistare una Casa CONFORME 100%
Girolamo Alongi
Agente immobiliare dal 1999
