Tante volte mi sono imbattuto sull’argomento “Accollo Mutuo” e tante volte mi sono trovato a mettere in guardia chi in effetti risultava essere il mutuatario originario (colui che tempo prima aveva contratto mutuo con un istituto finanziario per acquistare un bene immobile).
Accade infatti che l’acquirente di un immobile gravato da ipoteca si trova d’innanzi due strade distinti per acquistare il bene:
- Richiedere al venditore di estinguere il mutuo residuo per avere un immobile libero da ipoteche o, intervenire con il mutuo di un’altra banca ad estinguere contestualmente il precedente e corrispondere al proprietario la differenza data fra il prezzo pattuito per la compravendita e il residuo mutuo, il tutto contestualmente al rogito notarile;
- Richiedere al venditore di subentrare al posto suo nel debito residuo con la banca.
In questo secondo caso si parla appunto di “Accollo del Mutuo” e distinguiamo tre distinte figure:
- La banca creditrice;
- L’accollato (l’intestatario originario del mutuo);
- L’accollante (colui che subentra nel contratto di mutuo).
Affinché possa esserci l’accollo del mutuo è necessario che venga sancito un accordo fra accollato e accollante e questo accordo deve essere formalizzato all’interno del rogito notarile.
In questo specifico caso la banca creditrice continuerà ad essere tutelata dall’ipoteca originaria iscritta sul bene ed avere non più un solo obbligato ma due obbligati al pagamento del residuo mutuo.
Tutto questo evidentemente va ad esclusivo vantaggio dell’accollante in quanto risparmia almeno la somma per la stipulazione di un nuovo atto di mutuo ( che per una cifra per esempio di 100.000,00 euro può ammontare anche a 3.000,00 euro) e a svantaggio dell’accollato il quale rimane obbligato con l’accollante nei confronti della banca fino alla totale restituzione della somma.
La conseguenza potrebbe essere per esempio, l’impossibilità da parte dell’accollate di contrarre un nuovo mutuo per l’acquisto di un’altro bene in quanto obbligato e quindi garante nel vecchio mutuo.
Cosa diversa è invece nel caso in cui dall’accollato venga espressamente richiesto alla banca creditrice di essere liberato.
Nel caso di obbligazione del vecchio mutuatario si parla di Accollo non Liberatorio o Cumulativo; nel caso ci sia liberazione dell’originario mutuatario si parla di Accollo Liberatorio.
L’articolo del codice civile che regola tutto ciò è l’art. 1273 c.c.
Dispositivo dell’art. 1273 Codice Civile
Note
L’accollo è un contratto a favore di terzo, stipulato tra il debitore originario e il nuovo e a favore del creditore del primo, il quale acquista il diritto verso il nuovo debitore immediatamente, senza bisogno di adesione dal momento della perfezione dell’accordo tra accollante ed accollato; l’adesione del creditore serve soltanto ad impedire che l’accollante e l’accollato revochino la stipulazione. Se il creditore accollatario non aderisce, l’accollo produce effetti non nei suoi confronti, bensì soltanto tra accollante e accollato: l’accollo esterno si converte in interno.
L’accollo si definisce liberatorio o cumulativo a seconda che il debitore originario venga liberato o meno dal creditore.
Il terzo accollante e il debitore originario (accollato) sono obbligati per la medesima prestazione e l’adempimento di uno libera l’altro.
Così, se l’accollante ha assunto solo una parte del debito originario, egli è tenuto solo per quella parte.
L’accollante può opporre al creditore le eccezioni fondate sul rapporto di provvista (tra accollante e accollato) e, sebbene non previsto espressamente, anche quelle relative al rapporto di valuta (tra accollato e accollatario), in quanto con l’accollo l’accollante assume il medesimo debito del debitore originario (cioè quel debito intercorrente, appunto, tra accollato e accollatario). Analogamente all’espromissione, non possono essere opposte eccezioni personali né quelle basate su fatti sopravvenuti all’accollo né la compensazione dei crediti del debitore originario con quelli del creditore.
Per quanto riguarda la banca creditrice c’è da dire comunque che spesse volte non consentono questa procedura per un fattore puramente di convenienza, soprattutto quando si tratta di Accollo mutuo contratto in periodi in cui i tassi erano bassi rispetto a quelli odierni e questo solo per costringere per esempio l’acquirente a contrarre un nuovo mutuo sicuramente più oneroso e soprattutto coperto da costose polizze assicurative spesse volte erogate dalle stesse banche.
Un’altra cosa da non sottovalutare è anche la richiesta all’accollante dei requisiti di norma richiesti per l’ottenimento del mutuo.
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