E’ normalissimo che ogni proprietario, nel momento in cui fa visionare la propria Casa ad un operatore del settore, pretende conoscere il giusto Valore.
Volevo a tal proposito fare un po di chiarezza.
La Casa è un bene economico e come tale ha un suo valore ma purtroppo non è un bene per il quale si può essere certi di Venderlo a quel tale prezzo.
Mi spiego meglio.
Se andiamo al Bar sappiamo già che il prezzo di un caffè è fra 0,80 e 1,00 € ( magari a secondo del bar e del luogo dove esso è ubicato) così come se andiamo a comprare il pane conosciamo già il suo valore e questo solo perchè essendo dei beni parecchio scambiati è facile determinarne il loro prezzo.
La Casa ha anche il suo mercato ma di certo non si compra giornalmente per cui la determinazione del suo prezzo dipende da tantissimi fattori che ne influenzano lo stesso.
Giusto ieri sono stato invitato a visitare una Casa indipendente e subito dopo averla visitata e avendone riscontrato le sue caratteristiche interne (conoscendo già tutte le caratteristiche estrinseche) il proprietario mi fa questa domanda: Quanto Vale?
A questo punto gli ho risposto che sicuramente gli avrei potuto dare il valore medio di mercato di zona riferito alla stessa tipologia di cui faceva parte il suo immobile ma non quello riferito al suo immobile per il quale mi riservavo di darlo fra un paio di giorni, non prima di avere verificato alcune banche dati e avere minuziosamente ricercato fra gli immobili venduti nella stessa zona quello più vicino, come caratteristiche, al suo e avere messo in atto quelle tecniche che consentono oggi di risalire a quello che comunemente viene identificato “Il più probabile valore di mercato” dell’immobile in oggetto.
A questo punto il venditore mi dice: ma tutti i suoi colleghi che ho interpellato negli ultimi quindici giorni si sono espressi immediatamente anche se a dire il vero tutti si sono dimostrati abbastanza discordanti sul valore che mi hanno dato, come mai lei mi chiede alcuni giorni, è così difficile determinarne il suo valore?
A questa domanda ho risposto in questo modo:
Le valutazioni immobiliari sono fatte da persone ed è chiaro che da persona a persona possono variare le sensazioni e impressioni sull’immobile che si sta visitando. E’ chiaro che il Valutatore di turno dovrebbe abbandonare quelle che sono le “proprie” impressioni ed agire su quelle che sono le impressioni degli acquirenti oggi, deve essere in grado, quindi, di compiere quella che viene definita una “valutazione oggettiva” e non una “valutazione soggettiva”.
Deve in poche parole pensare con la testa degli eventuali acquirenti e non con la propria.
A tutto questo bisogna aggiungere anche che il mercato in quest’ultimo periodo si è capovolto rispetto agli anni 2002-2007 per cui in una situazione attuale dove sul mercato c’è molta offerta e poca richiesta, bisogna capire a quale gruppo associare lo stesso Venditore. Se inserirlo fra coloro che “devono vendere” o fra coloro che hanno “intenzione di vendere”.
Quando ho dato questi chiarimenti il cliente ha ammesso che il mio approccio era stato completamente diverso da quello di tutti gli altri facendomi capire che con molta probabilità, a prescindere dalla mia valutazione, mi avrebbe affidato l’incarico di vendita della sua casa.
Al di là del fatto se mi affiderà l’incarico o no voglio oggi far comprendere una cosa fondamentale.
Oggi, a fronte di una miriade di immobili in vendita ci sono pochi acquirenti qualificati per l’acquisto quindi ciò che serve veramente è analizzare tutti quei fattori che potrebbero rendere più appetibile un immobile rispetto a tutti gli altri, renderlo presentabile, renderlo interessante sotto il profilo del prezzo richiesto e soprattutto porlo in una sorta di competizione con tutti gli altri.
Se il Venditore di turno comprende questo allora verrà posizionato all’interno del gruppo di chi “Vuole Vendere”, se fa fatica a comprenderlo o non vuole comprenderlo affatto allora verrà inserito all’interno di quel folto gruppo di coloro che hanno “intenzione di vendere” ma non sono abbastanza qualificati per farlo e inevitabilmente destinati a vedere il proprio immobile sul mercato per parecchio tempo, forse anni.
