A che prezzo metto casa mia sul mercato ?

di | 25 Agosto 2022

Prima di immettere sul mercato, un qualsiasi immobile, soprattutto una Casa, è assolutamente indispensabile determinare il suo esatto “Valore”.

Uno dei “grattacapi” di ogni proprietario che ha l’esigenza di vendere casa sua, qualsiasi sia la reale motivazione, è proprio quello di determinarne il giusto valore.
Quanto vale casa mia ?  

La prima cosa che, normalmente, chiunque fa è quello di controllare i portali immobiliari e vedere il prezzo di richiesta delle altre case in vendita nella zona di riferimento per potersi fare un’idea. 

La cosa che di solito fa un proprietario, subito dopo, è cercare di comprendere il “prezzo medio” della zona e moltiplicare questo per i metri quadri della sua casa. 
Se il prezzo ancora non lo soddisfa, cerca di fare degli aggiustamenti (in rialzo) perché nella sua mente è impressa una ben precisa frase che nel tempo gli è stata impartita: “Metto un prezzo più alto tanto ad abbassarlo faccio sempre in tempo…”

Il vero problema si presenta quando inizia a chiamare qualche “potenziale acquirente” (virgolettato volutamente perché il potenziale acquirente non è certamente chi chiede di visitare una casa ma solo chi è stato sapientemente e professionalmente “prequalificato” (ecco un altro aggettivo virgolettato di cui parlerò più avanti), certamente non dal proprietario che non possiede queste competenze ma da un abile professionista che giornalmente fa proprio questo, come per esempio un Agente immobiliare. 

Il problema nasce da fatto che, chi prova a vendere casa sua da solo, a distanza di un p’ di tempo, scopre che quelle persone che erano venuti a vedere casa sua, non si sono più fatti sentire o, addirittura, sono scomparsi e magari non rispondono nemmeno alle loro telefonate. 

Qualche domanda, allora, il proprietario comincia a farsela. 
Non è che per caso il prezzo è alto ?
E se per caso, la mia casa ha qualche problema che non riesco a vedere ?
Ma se ci fosse qualcosa da modificare ? 

Beh!
Potrebbe succedere, anche, che il proprietario, chiami qualche Agente immobiliare presente in zona per ottenere una “Valutazione gratuita” (servizio fornito da quasi tutte le Agenzie immobiliari) e dopo avere ottenuto dei valori, spesse volte abbastanza discordanti e diversi da Agenzia ad Agenzia, costui diventa ancor più confuso che persuaso… 

L’agenzia A me lo valuta cento mila; 
La B me lo valuta novanta mila;
E l’ultima, la C me lo valuta 115 mil…. 

Ma quanto vale realmente casa mia ? 

Questo il pensiero e soprattutto, la considerazione che le Agenzie immobiliari non lavorano bene e che fra loro, qualcuno lo sta prendendo in giro. 

Forse l’Agenzia C me lo sopravvaluta perché vorrebbe ottenere l’incarico ?
L’Agenzia B lo valuta bene perché vuole assicurarsi la provvigione vendendolo prima ? 
Magari l’Agenzia A è la più seria perché ha indicato un prezzo medio ?

Si, ma io voglio recuperare almeno centoventimila dalla vendita di casa mia…. 
Come faccio ? 

Ecco! 
Qui sopra hai letto che di solito succede a chi si appresta a vendere una sua proprietà. 

Ma allora, cosa è giusto fare ? 

Qui di seguito ti fornisco qualche dritta… 


Allora, innanzitutto devi accettare il fatto che vendere casa tua “Privatamente” non è la migliore soluzione e questo per tanti motivi. 
Uno fra tutti, quello di non sapere se il prezzo che richiedi è in linea con il mercato. 
Un’altra motivazione è quella di ricevere a casa tua molte persone che probabilmente non corrispondono al “giusto target” o, ancora peggio, persone che non hanno la vera intenzione di comprare una casa ma tutt’altra … 
Poi, ci sono tutta una serie di altre motivazioni che dovrebbero farti propendere per affidarti ad un professionista ma non è questo l’oggetto dell’articolo. Magari, prossimamente, te ne parlerò in qualche altro articolo. 

Avendo chiarito il concetto che è assolutamente da preferire il rivolgerti ad un competente professionista, il vero problema diventa: a quale professionista affidarmi ? 
Sembrano tutti uguali; 
Tutti si considerano i migliori;
Si considerano veri Leader; 
E tutti vendono casa in 37 giorni o in 27 o addirittura in 7 giorni… 

A chi devo affidarmi?
Di chi posso avere fiducia ? 

Eh sì ! 

Hai veramente ragione. 
Sapersi districare all’interno di questa “giungla” non è per niente facile ma io qualche consiglio voglio e posso dartelo: 
a) Studia i vari professionisti;
b) cerca di capire se e come sono strutturati;
c) sono dei “tuttofare” o si sono strutturati in gruppi di lavoro che consentono ai vari soggetti di occuparsi di cose specifiche (per esempio: agenti che si occupano solamente di acquisire nuovi immobili – il Listing Agent – e altri che si occupano degli acquirenti – il Buyer Agent – altri ancora che si occupano dell’amministrazione e del Recruiting ect, ect, ect) perché è assolutamente impensabile che un solo Agente immobiliare possa fare tutto. Gli mancherebbe il tempo, farebbe tutto in modo superficiale e non potrebbe seguiti al meglio… 
d) cerca di comprendere se colui al quale dare fiducia, è un professionista che “collabora” con altre Agenti (MLS – Multiple Listing Service) un Agente, quindi che può offrirti realmente la possibilità di vendere il tuo immobile in tempi brevi, confrontandosi con altri suoi colleghi che potrebbero già avere, in banca dati, l’acquirente di casa tua. 

Ecco questi sono gli Agenti a cui affidarti e di cui fidarti, senza dimenticare il fatto che costui deve veramente essere una persona seria perché, come in tutte le categorie, sappi che la mela marcia è sempre presente…. 

Giunti qui, sappi che il professionista a cui ti stai affidando, avrà una grande responsabilità. 

Quella di mettere in atto una serie di “Azioni” come per esempio quella di determinare il “Giusto valore” di casa tua; quella di controllare tutta la documentazione a corredo della tua casa; quella di controllare se la tua casa è assolutamente “conforme” con ciò che è riportato nella documentazione e nelle banche dati pubbliche (Catasto e Urbanistica); controllare se la tua casa è “libera” da qualsiasi trascrizione pregiudizievole e poi ancora, individuare il giusto target a cui presentarla. 

E’ facile tutto questo ?
Assolutamente no ma un serio e competente professionista Agente immobiliare è abituato a tutto ciò e può esserti veramente di aiuto. 

Un altro, ma non meno importante, consiglio che posso darti è quello di diffidare categoricamente di quegli Agenti immobiliari che ti dicono di avere centinaia di incarichi …. perché non è il modo e l’approccio giusto di portare avanti un lavoro serio e delicato come quello dell’Agente immobiliare professionale. 
Avere centinaia di “incarichi” (la maggior parte solamente di natura verbale senza nulla di scritto ) vuol dire essenzialmente non avere incarichi perché costui, ti sta dimostrando di non volersi prendere alcuna “responsabilità” sul buon esito del tuo progetto di vendita. 
Pensi realmente che chi accetta di lavorare al tuo immobile, senza alcun incarico, è in grado di “investire” soldi e tempo per raggiungere il tuo obiettivo? 
Piuttosto si limiterà ad inserire casa tua sul suo sito (probabilmente non bene indicizzato sui motori di ricerca); su qualche Portale immobiliare che gli hanno attivato in prova gratuita e dopo due mesi vederti sparire il tuo immobile da questo o da questi importanti supporti; e magari sui vari social come se questi fossero delle piattaforme professionali ma solo perché gratuiti e alla portata di tutti. 
Pensi realmente che questo sia il modo corretto per intercettare il giusto target ? 

E’ assolutamente corretto essere presente sui vari Social come Facebook o Instagram o Linkedin (un po’ meno su TikTok in quanto, al momento poco maturo per questo settore) ma ciò che conta realmente è il sapere come promuovere un immobile su queste piattaforme e non utilizzarle come fossero dei portali immobiliari perché non lo sono affatto. 

Se ciò che si limita a fare e che si limiterà a fare un Agente immobiliare con queste caratteristiche, ricorda che è tutto ciò che potresti fare benissimo anche tu. 
Non lamentarti se poi costui ti chiede il 3 o il 4% solamente per avere “aperto la porta di casa tua” e avergliela mostrata ad un acquirente. 

Posso ben dirti che il lavoro e il compito di un Agente immobiliare non è proprio questo. 
vedi, probabilmente un Agente immobiliare che ha questo tipo di approccio al suo lavoro, probabilmente riuscirà a venderti casa alla prima visita ma credimi, questa non è professionalità ma solo fortuna e probabilmente anche tu avresti venduto la tua casa a quel cliente se avresti provato da solo inserendo casa tua sui portali immobiliari.
La domanda che adesso ti pongo, dovrebbe farti riflettere tanto: 
Per vendere casa tua, vuoi affidarti alla fortuna o alla professionalità di un serio e competente Agente immobiliare professionale che sa cosa fare per vendere casa tua ? 

Mi piacerebbe tanto conoscere il tuo parere e puoi farlo semplicemente commentando il presente articolo. 

Se poi, ritieni che avere una Consulenza professionale gratuita sia ciò che più ti occorre, ritinieti libero di contattarmi quando vuoi. 
Vai su CONTATTI e trovi i miei recapiti. 

Al prossimo articolo. 
Girolamo Alongi Consulente immobiliare 
CONSIMM Agency Palermo 

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