Come fare per determinare il giusto prezzo di una casa ?

By | 3 maggio 2018

Arriva il giorno in cui, per un motivo o per un’altro, sopravviene l’esigenza di vendere la propria casa. 
E’ vero?

I motivi possono essere tanti come per esempio:

  • L’azienda per la quale lavori ha deciso di cambiare sede e tu non vuoi perdere quel posto di lavoro?
  • E’ venuto al mondo un altro bebè ?
  • I tuoi figli si sono sposati tutti e adesso la tua casa è troppo grande?
  • Ti sei litigato con i tuoi vicini e hai deciso che è meglio cambiare aria?
  • Sei stanco di vivere in condominio e adesso vuoi la tua indipendenza?
  • La tua casa è un piano alto e senza ascensore e adesso che gli anni avanzano hai bisogno di più comodità?
  • La tua casa è troppo vecchia e non te la senti di affrontare impegnative ristrutturazioni ?

Potrebbero essere altri i motivi per i quali hai deciso di vendere la tua casa ma qualunque esso sia, quando giunge questo momento, la prima cosa che ti viene in mente è: Quanto devo richiedere per la vendita di casa mia ?

E’ da lì che si parte. 
Quando una persona comincia a maturare l’idea della vendita, è quello il preciso momento in cui ci si comincia a girare intorno, si comincia a parlare con qualche amico, si comincia a ricercare notizie in rete, si guardano tutti gli annunci immobiliari sui vari portali o nei siti delle Agenzie immobiliari, si cominciano a sbirciare i giornalini che preparano mese dopo mese gli Agenti che lavorano nella zona…. insomma, ogni occasione è buona per cominciare a fare dei raffronti. 

E’ vero?

Beh, fare dei raffronti è sicuramente un ottimo metodo per cercare di avere le idee più chiare, resta comunque il dubbio di come potere eseguire un raffronto più vicino possibile alla realtà. 

Anche noi operatori del settore utilizziamo il metodo della “Comparazione” per estrapolare quello che comunemente viene identificato come “Il più probabile valore di mercato” di un dato immobile. 
Attenzione, non è l’unico, sia chiaro. 
Questo metodo noi operatori lo mettiamo in relazione con altri metodi (qualora possibile) per avere un riscontro e quindi un risultato più vicino alla realtà. 

Ma torniamo a te adesso. 
Dopo che hai le idee più chiare cerchi di dare un valore a casa tua…
Se per quella all’angolo chiedono 130 mila, la mia vale almeno 15 mila euro in più …!
Se quella della sig.ra Pina è messo in vendita a 140 mila e vengono a vederla un sacco di persone, allora per la mia posso chiedere benissimo 150 mila…. io ho rifatto il bagno e la sig.ra Pina, no ….!
Poi magari, facendo due piccoli conti ti accorgi che: hai comprato casa nel 2008 a 140 mila, hai speso ben 5 mila euro di spese notarili e 4 mila euro di Agenzia; poi hai ristrutturato il bagno e hai speso 7 mila euro, hai tinteggiato due volte tutto l’appartamento e hai speso circa 5 mila euro…. per un totale di 161 mila euro. 
Allora ti chiedi: se riesco a prendere 160 mila euro, c’è qualcosa di sbagliato?

Come vedi si vanno intrecciando una serie di notizie e calcoli che ti portano magari a pensare di provare a vendere da solo (tanto che ci vuole?…. basta mettere un cartello e un annuncio su internet e cominceranno a chiamare le persone….) chiedendo al mercato qualcosa di più tanto vige sempre il vecchio detto “ad abbassare si è sempre in tempo” a salire di prezzo, invece, non è più possibile….

Dimmi la verità: l’hai pensato anche tu ? 

Si, lo so e magari non l’hai solo pensato ma hai provato seriamente !

Poi succede anche che ti richiedono le visite e lì per lì magari pensi: caspita, ricevo 3/4 richieste di visita di casa mia…. ma n on è che per caso il prezzo che ho determinato è basso e potevo venderla di più ?

Ti è successo anche questo per caso ?

E’ da quasi venti anni che mi occupo di questa delicata materia e ne sono assolutamente certo che tutto ciò sia capitato anche a te….

Poi succede che il tempo passa, le persone continuano a chiamarti per vedere casa tua e quando entrano, quasi tutti esclamano: wauuuuu, è proprio bella la sua casa, complimenti ! 
Guardi, la casa ci interessa tantissimo, le faremo sapere fra qualche giorno !

Purtroppo poi succede che tutte quelle persone è come se si volatilizzassero, perché non solo non si fanno sentire ma non ti rispondono nemmeno al telefono…

E’ chiaro che qui ho scritto ciò che succede quasi sempre… è vero anche che a volte ci si azzecca con il prezzo e allora gli interessati sono davvero interessati e ti richiamano per rivederla con la mamma, con il padre, con il suocero, con il loro cugggggino che è del mestiere…. con l’architetto amico del loro cugggggino (ma sempre in mezzo ai piedi è il cugggggino ?  🙂 ) e quando poi sono rassicurati dal cugggggino allora, il sig. Verdi di turno ti fa l’offerta. 
Si, perché i privati è così che la chiamano… 
Perché come si chiama, magari stai pensando…

Sì, in effetti è una vera e propria offerta ma pur sempre un’offerta “verbale” senza nessuna impegnativa e quindi chi te la propone può sempre tirarsi indietro, in qualsiasi momento. 
Non hanno nulla da perdere in questo modo. 
Non pensi?

E mentre tu magari cominciavi a pensare ai soldi che ti avrebbe dato da lì a pochi giorni il sig. Verdi, succede che ti arriva una telefonata del tizio che ti dice (prendendoti in giro) : mi dispiace, il direttore mi ha detto che tutti quei soldi non mi li può dare ma solo la metà…
Lei me la può dare la sua casa con la metà dei soldi che gli avevo offerto?
Come vede non è colpa mia…. è la banca che non vuole uscire i soldi…. 🙂 

Ops ! 
Non ridere …. 

Dimmi la verità, ridi perché ti è successo proprio questo?
Tranquillo, non sei l’unico, credimi…
E se non ti è ancora successo, stanne certo che prima o dopo incontrerai anche tu il sig. Verdi…. che è esattamente al “Verde” e vorrebbe comprare casa senza soldi pretendendo che glieli presti tutti la banca… 
Ah queste banche…. 

Ma dopo avere letto fin qui sicuramente ti starai chiedendo: sì è vero, è successo anche a me oppure, non è successo proprio così ma chi viene a vedere casa mia, poi non si fa più vedere e sentire oppure, non mi chiama nessuno oppure ancora, i soli a chiamarmi sono le Agenzie immobiliari che hanno visto il cartello e mi dicono tutti di avere pronto un acquirente per casa mia…. 

Posso farti una domanda adesso?

Perdonami, ma cosa pensavi potesse succedere realmente?
Pensavi realmente che un semplice cartello “Vendesi” poteva sul serio farti vendere casa tua in pochi giorni o nell’arco di qualche mese appena?

Pensa che mi sono limitato solamente al mostrarti cosa potrebbe succedere nel caso in cui la tua casa fosse in perfetta regola e conforme fedelmente alla piantina planimetrica depositata in catasto… ma tu non hai spostato nemmeno una porta a casa tua da quando l’hai comprata?
Sai che se così fosse devi purtroppo mettere in regolarità tutto quanto?
Anche perché è cosi dal 2010 a venir qui.
Tutte quelle piccole difformità interne che prima del 2010 non creavano problemi adesso li creano, e come se li creano… e i Periti fiduciari delle banche, oggi sono parecchio attenti ad evidenziare qualche piccola difformità che potrebbe fare saltare il Mutuo richiesto dall’acquirente.
E se succedesse proprio questo?
Niente, avresti perso 3/4 mesi dietro ad una trattativa sfociata nel nulla…

Ok. Ma adesso voglio tornare all’oggetto, al titolo di questo lungo articolo. 

Come fare per determinare il giusto prezzo di una casa ?

Fermo restando che hai sicuramente compreso, almeno spero, che determinare il prezzo di una casa da mettere in vendita, è un passo fondamentale per la buona riuscita dell’operazione, resta il fatto di come determinarlo in modo assolutamente corretto e che ti consente di poter vendere casa tua in tempi ragionevoli. 
Tempi ragionevoli che io indico fra i 60 e i 90 giorni. 
Questi per me sono tempi ragionevoli per la vendita di una casa perché, sappi che se dovessi andare oltre, allora c’è sicuramente qualche problema. 
Problema che potrebbe inficiare l’intera operazione di vendita. 

Ma torniamo a noi. 
All’inizio dell’articolo ho parlato di “Comparazione”. 
Benissimo. 
Fermo restando che la Comparazione è il metodo cardine per individuare il giusto prezzo (o il più vicino possibile) della tua casa resta il dilemma di come individuare i prezzi delle altre case in vendita e simili, per tipologia e caratteristiche, alla tua. 
Qual’è secondo te il prezzo da considerare, nelle altre case, che posso utilizzare come “comparativi” e che mi aiuteranno a trovare il prezzo più vicino alla realtà di casa mia?

Bel dilemma… 

Rifletti adesso: secondo te l’effettivo prezzo delle case che hai scelto come comparativi è quello che ti ritrovi in pubblicità? 
Dubito che tu possa pensarlo veramente perché ciò che succede nella realtà è tutta un’altra storia. 
Il prezzo che ti ritrovi nelle altre case in vendita, è pur sempre un prezzo di richiesta che non coincide mai e poi mai con l’effettivo prezzo reale di vendita. 
Come fare allora? 

Beh, una strada ci sarebbe: chi meglio di un  Agente immobiliare conosce gli effettivi prezzi di vendita di una casa in una determinata zona? 
Lo so, che sono di parte ma se ci rifletti un po’, ti rendi conto che è esattamente così. 
D’altronde è proprio questo il lavoro che porta avanti giorno dopo giorno, un Agente immobiliare. 
Conoscere i prezzi esatti di vendita della case in una determinata zona è il comandamento fondamentale per ogni Agente immobiliare professionale. 

Ok, adesso penso che stai cominciando a mettere le cose al suo posto. 
E qualora riuscissi veramente a determinare il più probabile valore di mercato della tua casa, come procederesti? 

Riusciresti a gestire la miriade di obiezioni che ti porrebbero gli acquirenti? 
Riusciresti a gestire seriamente una trattativa di compravendita con questi?
E dopo aver chiuso quella trattativa, sei riuscito a legare a te l’acquirente per evitare di farlo scappare nel caso in cui dovesse trovare l’affare del secolo e decidesse di non acquistare più casa tua? 
S’ ? chiederesti una caparra, potresti rispondermi ! 
Tutto normale.
Ma ritieni che quell’acquirente ti darebbe in mano i suoi soldi senza prima essere certo che la banca gli concede un mutuo per l’acquisto?
Riusciresti a gestire veramente una situazione del genere? 

Credimi, è difficile e complicato per noi operatori del settore che facciamo questo giornalmente da tanti anni e non dovrebbe esserlo per te? 

Io ne dubito fortemente. 

Ma perché ho scritto questo articolo allora?

Per comunicarti di venire da me e affidarmi l’incarico per la vendita di casa tua?
Beh ! sono sincero….
Non è che mi dispiacerebbe … 🙂 d’altronde è il mio lavoro e il mio lavoro lo porto avanti da tanti anni ormai e con tanta passione quindi, non voglio prenderti in giro… certo che non mi dispiacerebbe ma il motivo è ben diverso. 
Il mio obiettivo è quello di generare chiarezza e offrire a chi mi segue, contenuti di estremo valore. 
Quei contenuti che possono fare la differenza se veramente hai deciso di vedere casa tua. 
Quei contenuti che potrebbero veramente aiutarti qualora avessi deciso di vendere in proprio casa tua.

E’ chiaro che, qualora ti rendessi conto che per te, tutto ciò che ti spiegherò in futuro, fosse troppo complicato per poterlo gestire in autonomia, allora renditi libero di contattarmi e chiedermi direttamente una consulenza assolutamente gratuita. 
Assieme comprenderemo se è come sarà possibile raggiungere l’obiettivo. 

Ok. 
Adesso penso si arrivato il momento di cominciare a spiegare sul serio come fare per determinare il giusto prezzo di casa tua ma mi spingerò anche oltre, spiegandoti, passo dopo passo, come riuscire a vendere casa tua in 60 giorni.

Ti sembra impossibile? 
Credimi, non ti sto prendendo in giro. 
Non ne avrei il motivo. 
Voglio solamente darti quelle dritte che metto in atto ogni giorno raggiungendo questi obiettivi. 

Basta chiacchiere adesso. 

Adesso puoi avere libero accesso ad un mio Ebook frutto della mia esperienza quotidiano nel settore. 
Scaricalo liberamente ADESSO DA QUI !

Quando finirai di leggerlo, renditi libero di contattarmi per qualsiasi altro dettaglio che dovesse servirti. 

Al prossimo articolo sul mio blog. 

Girolamo Alongi.

One thought on “Come fare per determinare il giusto prezzo di una casa ?

  1. Pingback: Le Agenzie immobiliari… ma sono veramente così utili ? – Real Estate & Consulenza immobiliare

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

*

Questo sito usa Akismet per ridurre lo spam. Scopri come i tuoi dati vengono elaborati.