Acquistare casa è, e rimane sempre, il sogno della stragrande maggioranza di noi.
E’ quell’operazione che per la maggior parte di noi viene fatta una sola volta nella vita
per cui è di fondamentale importanza prestare la massima attenzione a ciò che si fa.
Da una indagine portata avanti di recente da uno dei portali immobiliari più
conosciuti e più utilizzati (non lo menziono per non fare pubblicità) sempre
più frequente, è l’intervento di un Agente Immobiliare a essere richiesto
nelle fasi che pongono in essere una compravendita immobiliare ma,
anche se sono ancora in tanti che decidono di far da se.
Per quanto mi riguarda posso dirti che, sia che ti rivolgi ad un operatore del
settore sia che fai da te, devi prestare la massima attenzione non solo sulla
documentazione prodotta dal proprietario ma, cosa fondamentale, è il
controllo della rispondenza tra la documentazione prodotta e la rispondenza
con lo stato dei luoghi.
Ecco perché è importante rivolgersi ad un operatore del settore per evitare
spiacevoli sorprese che potrebbero mandare in fumo i risparmi e i
sacrifici di una vita.
E’ vero, potresti chiedere una consulenza ad un tecnico, è questo è molto
importante se decidi di comprare da privato, ma poi avrai sempre bisogno
di un soggetto “imparziale” o, come sta avvenendo in questi ultimi periodi,
di un soggetto che essendo pagato solamente da te possa curare i tuoi
specifici e soli interessi (home hunter) per ottenere le migliori condizioni
di acquisto.
In ogni caso l’oggetto del post era “cosa fare prima di acquistare casa”
e allora è su questo che adesso mi concentrerò.
Che tu decida di andare da solo o di rivolgerti ad un professionista
devi stare attento al controllo documentale e alla rispondenza di questi
con l’attuale situazione Ipo-Catastale nonché urbanistico dello stesso.
Andiamoci in ordine:
- Atto di provenienza;
E’ quel documento che mette in evidenza la titolarità dell’immobile
e rispecchia chi è l’effettivo proprietario.
L’atto di provenienza può essere un atto di acquisto da altro soggetto
ma può essere anche un atto di donazione (in questo caso bisogna
prestare la massima attenzione – ne parlerò su un altro specifico
articolo) così come può essere una dichiarazione di successione
(legittima o testamentaria – anche per questo caso ne parlerò su
uno specifico articolo) ma può anche essere un atto di “decreto di
trasferimento che si ha per esempio quando un soggetto acquista
un bene immobile in un asta giudiziaria.
E’ importante anche chiedere la “nota di trascrizione” di quello
specifico atto che da certezza se quell’atto è stato, e quando,
trascritto presso gli appositi registri dell’Agenzia del Territorio
competente per ogni provincia. - Situazione Catastale;
La situazione catastale da notizie sullo stato dell’immobile da un
punto di vista fiscale (soprattutto nella rendita catastale) ma anche
sulla “categoria” dell’immobile sulla “Classe” sull’esatta
sull’identificazione ( foglio, particella e subalterno) che deve essere
uguale a quella riportata nell’atto di provenienza ma, ciò che alla
luce della legge n. 122 del 30 luglio 2010 ( legge di conversione
del Decreto Legge 31 maggio 2010, n. 78, è molto importante, è
riscontrare l’esatta rispondenza fra quello che si legge dalla
“Piantina Planimetrica” regolarmente depositata in Catasto con
quello che è l’esatta disposizione dello stesso immobile, pena
la nullità dell’atto. - Situazione Ipotecaria;
La situazione ipotecaria è un controllo molto importante da fare
sull’immobile che si decide di acquistare perché lo stesso, per
esempio, potrebbe essere gravato da ipoteche o, cosa molto più
pesante, da pignoramenti in corso che potrebbero mandare in
fumo le eventuali “caparre” confirmatoria o penitenziale
corrisposte in sede di “Preliminare”.
Se ti rivolgi ad un professionista quest’opera è portata avanti
dallo stesso per cui potresti ricevere quella documentazione dalla
quale puoi riscontrare che l’immobile oggetto di compravendita è
libero da qualsiasi situazione pregiudizievole.
Se decidi di fare da te, il mio consiglio è quello di non dare mai
nelle mani del proprietario nessuna somma a titolo di caparra
eventualmente da quest’ultimo richiesta per bloccare l’immobile,
ma fallo solo se il tuo notaio di fiducia ha fatto le “visure” sullo
stesso riscontrando che tutto è in perfetto ordine.
Tieni comunque conto che il “Pubblico Registro Immobiliare”
tenuto presso l’Agenzia del Territorio provinciale di tua
competenza. è sempre un registro pubblico quindi, puoi andare
anche tu a fare questa apposita ricerca ma se ti mancano le
opportune conoscenze potresti per esempio non riscontrare
bene ciò che ti serve, quindi, il mio consiglio è sempre quello di
rivolgerti ad un serio e competente professionista per questa
specifica azione. - Situazione Urbanistica;
Una cosa da non sottovalutare è la situazione “Urbanistica”
dell’immobile che vuoi acquistare:
Devi cioè riscontrare se l’immobile che vuoi acquistare è
regolarmente in regola con le leggi urbanistiche pertanto
è necessario riscontrare per esempio se lo stesso è stato
regolarmente autorizzato da apposite “Licenze di costruzioni”
(oggi si chiamano “Permessi di Costruzione” ) o se è stato
costruito in assenza di permessi di costruzione (Abuso) ma che
successivamente sia stato “Sanato” attraverso una delle tre leggi
che dal 1985 al 2003 si sono susseguite e hanno permesso di
rendere idonei alle compravendite quegli immobili costruiti
In assenza di concessione.
Questo è un compito assai ostico e pertanto il mio consiglio
rimane quello di farsi aiutare da un tecnico competente o da
un professionista del settore che può fare tutti i controlli di rito.
Situazioni in cui si può facilmente incappare sono per esempio
i classici aumenti di cubatura con le chiusure di verande e
balconi che potrebbero creare tanti problemi ma assai frequenti
sono quelle situazioni che riscontrano delle anomalie fra la
situazione catastale e quella urbanistica per cui si potrebbero
verificare dei casi in cui all’apparenza sembra tutto in regola
(dal controllo catastale – visure e planimetrie) salvo poi
accorgersi (quando è troppo tardi) che ciò che è stato
regolarmente concesso dall’ufficio tecnico competente,
ubicato nel comune dove ha sede l’immobile, non è
assolutamente rispondente a ciò che, invece si evince dal
Catasto.
Bene, dopo questa carrellata di “problematiche” alle quali prestare
la massima attenzione spero di non averti annoiato e ti esorto,
qualora ne avessi bisogno, a contattarmi se ti occorre anche una
semplice consulenza.
Girolamo Alongi
Il tuo Agente Immobiliare di fiducia.
