Spesse volte mi trovo ad affrontare questa problematica.
Tante volte mi imbatto in soggetti con l’esigenza di vendere il proprio immobile già locato.
La domanda classica del proprietario è:
Ma il Conduttore ha il diritto di prelazione all’acquisto?
Per una buona volta e per sempre cercherò di sfatare questo tabù.
Il diritto di Prelazione esiste soltanto se il proprietario del bene immobile comunica
all’inquilino la disdetta del contratto di locazione alla prima scadenza.
Questo è riportato nell’Art. 3 della Legge 431/1998 che riporto per maggiore chiarezza.
1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell’articolo 2
e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo,
il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto,
dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi,
per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale,
artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti
entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con
finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di
culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire
le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore
abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo
nello stesso comune;
d) quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba
essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del
conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione,
ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare
nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario
intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per
ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto,
il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà
di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria
abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare
con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
2. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1,
lettere d) ed e), il possesso, per l’esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o
dell’autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell’azione di rilascio.
I termini di validità della concessione o dell’autorizzazione decorrono dall’effettiva
disponibilità a seguito del rilascio dell’immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione,
da esercitare con le modalità di cui all’articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392,
se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l’immobile.
Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo,
fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.
3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio a seguito
di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore
stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura
non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.
4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l’articolo 30 della legge 27 luglio
1978, n. 392, e successive modificazioni.
5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria,
la disponibilità dell’alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data
in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di
disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del
rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o,
in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.
6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi
momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.
Quindi nella locazione ad uso abitativo, il diritto di prelazione esiste solo in un caso
e cioè solo nel caso in cui il locatore che non sia proprietario di altri immobili ad uso
abitativo, salvo quello adibito ad abitazione principale, disdetti il contratto alla prima
scadenza contrattuale ( i primi 4 anni ) perché vuole vendere l’immobile a terzi.
Pertanto non spetta il diritto di prelazione in favore del conduttore se il proprietario
non ha disdetto prima il contratto ma si limita a vendere a terzi l’immobile che a loro
volta subentrano nel contratto in essere con tutti i diritti e obblighi previsti dallo stesso.
