Girolamo Alongi - Real Estate e Consulenza immobiliare

I vantaggi di acquistare una prima casa

Dal 2007 ad oggi abbiamo assistito, senza nulla poter fare, al cosidetto “crollo del mercato immobiliare” e questo non solo in Italia.
Un dato ufficiale di pochi giorni fa è che il numero delle transazioni è pari a quello riscontrato nel 1985,
dato che comunque deve far riflettere tanto.
L’articolo menzionato in tutti i TG e riportato da quasi tutti i giornali dice anche che il calo dal 2011 è dell’ordine del 28% .
Tutto questo, mi permetto di poter asserire, che non è stata solo colpa della forte stagnazione economica ma anche dalla reintroduzione della tassa sulla prima casa che ha scoraggiato ancora di più quei pochi soggetti che qualche anno fa avevano progettato di acquistare la casa come dimora principale per se stessi e per la propria famiglia, a tutto vantaggio della locazione.

Adesso, in questi ultimi giorni, apprendiamo che il governo ha sospeso la rata Imu sulla prima casa nell’attesa di una più ampia riforma della tassazione sulla casa e, aggiungerei, speriamo che venga definitivamente abrogata perchè personalmente la ritengo una tassa ingiusta soprattutto per chi, dopo tanti anni di sacrifici fatti e da fare ( per il pagamento del mutuo ) ha la possibilità e la volontà di acquistare quella dimora che serve per dare una sicurezza alla propria famiglia.

agevolazione-prima-casa

 

Detto questo scendiamo adesso nei particolari.

Quali i requisiti particolari per acquistare una prima casa?

I requisiti per potere acquistare una prima casa sono dei requisiti che devono possedere gli stessi immobili ma anche i soggetti che si accingono all’acquisto.

Vediamoli un po più da vicino.

-Requisiti dell’immobile –

  • Non deve avere caratteristiche di lusso indicate dal decreto ministeriale 2 agosto 1969, ufficializzato in Gazzetta ufficiale n. 218 del 27/08/1969;
  • Deve essere ubicata nel Comune in cui l’acquirente ha già la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dall’acquisto, oppure nel Comune dove l’acquirente svolge abitualmente la sua attività;
  • l’abitazione può essere ubicata in qualsiasi Comune del territorio italiano se l’acquirente è cittadino italiano residente all’estero, purchè risulti iscritto all’AIRE ( anagrafe italiano residente all’estero );
  • non è invece necessario che l’immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari, tant’è che può essere acquistata con le agevolazioni prima casa anche un’abitazione affittata o da affittare dopo l’acquisto (si vedano le circolari n. 38 del 12 agosto 2005, n. 19/E del 1° marzo 2001 e n. 1/E del 2 marzo 1994).

Requisiti Personali

Qui bisogna fare una distinzione: Acquisto da privato non soggetto a IVA e acquisto da impresa costruttrice.

Acquisto da Privato non soggetto a IVA.

In questo caso si applica l’imposta di registro al 3% sul valore catastale invece del 7.
L’imposta ipotecaria e catastale sono in misura fissa di 168 euro ciascuna:
Nell’atto deve comunque essere fatta esplicita richiesta di voler pagare le imposte sul valore catastale dell’immobile e non sul prezzo dichiarato in atto.

Acquisto da impresa costruttrice.

In questo caso deve essere pagata l’ IVA in forma ridotta del 4% anzichè del 10% e le imposte di registro, catastale e ipotecaria ciascuna in misura fissa ( 168 euro ).
La differenza sostanziale rispetto al primo caso è che l’IVA viene pagata non sul valore catastale ma sul valore dichiarato in atto e direttamente all’impresa.

L’acquirente, inoltre, deve essere in possesso di determinati requisiti da dichiarare in atto o in un atto integrativo e cioè:
Non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un’altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove sorge l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;
non deve essere titolare, neppure per quote o in comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa;
deve impegnarsi a stabilire la residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, nel territorio del Comune dove è situato l’immobile da acquistare, qualora già non vi risieda.

La Circolare n. 19/2001, amplia le categorie di soggetti che possono usufruire delle agevolazioni indicandone come nuovi beneficiari:

  • coloro i quali, riacquistando una prima casa, ne hanno venduta una comprata da un’impresa prima del 22 maggio 1993 con l’ Iva al 2% o 4%. In tali casi essi devono dimostrare che alla data di acquisto o di assegnazione dell’immobile alienato erano in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa allora vigente in materia di acquisto della prima casa e che la vendita è avvenuta entro un anno dal riacquisto;
  • coloro i quali, riacquistando una prima casa, ne hanno donato una acquistata dopo il 24 aprile 1982 con i benefici prima casa o con IVA ridotta, purché la donazione sia avvenuta entro un anno dal riacquisto;
  • coloro i quali hanno dato in permuta una prima casa, in cambio di una nuova. In tal caso la detrazione va calcolata non in base all’imposta di registro pagata per la permuta (che riguarda due immobili), ma in modo proporzionale rispetto all’unico immobile interessato;
  • coloro i quali acquistano una prima casa in comproprietà, fino al limite dei tributi pagati a titolo di registro o IVA dal singolo comproprietario per la propria quota;
  • coloro i quali acquistano un immobile non ultimato, a condizione che, una volta ultimato, non sia da considerare “di lusso”;
  • coloro i quali vendono una casa ereditata o avuta in donazione, qualora il defunto o il donatore l’abbia acquistata con i benefici prima casa. Il credito d’imposta in questi casi si trasferisce agli eredi e va riportato nella denuncia di successione, incrementando l’imponibile da tassare;
  • coloro i quali acquistano, o hanno acquistato e rivenduto, un immobile classificato nella categoria A/10 (uffici), ma di fatto adibito a prima abitazione, a condizione che sia dimostrabile l’effettiva destinazione.
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