L’amministratore condominiale.

di | 19 Aprile 2014

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L’amministratore è oggi, un professionista ai sensi della Legge 4/2003.
E’ il legale rappresentante del condominio nei rapporti con i terzi e in giudizio.

La riforma del condominio con la Legge 220/2012, pur non introducendo un nuovo ordine professionale, ha previsto requisiti molto chiari.

Possono svolgere l’incarico di amministratori di condominio coloro che posseggono determinati requisiti come quelli di “onorabilità” (godimento dei diritti civili; assenza di condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; assenza di misure di prevenzione divenute definitive, di interdizione e di inabilitazione e di protesti) requisiti di “professionalità” (diploma di scuola secondaria; frequentazione di un corso; svolgimento di attività di formazione).
recependo un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato, la Legge 220/2012 autorizza anche le società a svolgere l’incarico di amministratore di condominio a patto che gli stessi requisiti di cui sopra siano posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi.
Non possono invece ricoprire tale incarico le società cooperative.

La nomina di un amministratore è obbligatoria nel caso in cui le unità immobiliari costituenti il condominio siano più di otto ed appartengano a diversi proprietari. Nel caso in cui le unità immobiliari siano otto o meno o quando siano più di otto ma appartengano al massimo a otto proprietari diversi (cioè alcuni proprietari possiedano più di una unità immobiliare) la nomina dell’amministratore è facoltativa.

In pratica, nel caso in cui il condominio sia composto da più di 8 condomini, la nomina dell’amministratore è obbligatoria. Nel caso in cui i condomini siano un numero uguale o inferiore a 8, la nomina è facoltativa.

Ricordiamo, invece, che prima della riforma l’amministratore era obbligatorio quando i condomini erano più di 4.

Nomina e Revoca dell’amministratore di condominio

L’art. 1129 c.c.  (“Nomina, revoca e obblighi dell’amministratore”) tratta della Nomina e revoca dell’amministratore.

La nomina dell’amministratore viene effettuata dall’assemblea dei condomini.
La delibera deve essere approvata da almeno un terzo dei condomini che dispongano di almeno 500 millesimi (cioè la metà del valore dell’immobile).

L’amministratore dura in carica un anno e viene rinnovato automaticamente per l’anno successivo, salvo una diversa disposizione da parte dell’assemblea.

Può essere revocato in ogni momento tramite una delibera dell’assemblea approvata con la stessa maggioranza prevista per la nomina o attraverso altre modalità definite all’interno del regolamento di condominio.

L’amministratore può essere revocato sia dall’assemblea condominiale sia dall’autorità giudiziaria (su ricorso di ciascun condomino) se:

  • non ha reso conto della sua gestione
  • ci sono fondati sospetti di irregolarità sul suo operato
  • in caso di gravi irregolarità (esempio ha omesso di convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale o per informarla di provvedimenti che esulano dalle sue attribuzioni, non ha aperto il conto corrente condominiale, ecc.)

Il nome, il domicilio e i recapiti dell’amministratore vengono solitamente indicati sul luogo di accesso al condominio o nell’area comune di maggior utilizzo.

Compenso: lo stipendio dell’amministratore di condominio

Il compenso degli amministratori di condominio può essere fissato in sede di nomina oppure in sede di approvazione del rendiconto annuale.
Nel momento in cui l’amministratore accetta la nomina o il rinnovo della sua carica, deve specificare analiticamente quale sarà l’importo del suo compenso per l’attività svolta.
Se non lo fa, la sua nomina è nulla.

Obblighi e compiti dell’amministratore di condominio

Secondo l’articolo 1130 c.c.  (“Attribuzioni dell’amministratore”) l’amministratore deve:

  • fare rispettare il regolamento condominiale
  • eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini
  • convocare ogni anno l’assemblea per approvare il rendiconto condominiale
  • disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune di tutti i condomini
  • riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni
  • compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio
  • eseguire tutti gli adempimenti fiscali
  • tenere e curare il registro di anagrafe condominiale
  • curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità
  • conservare tutta la documentazione riguardante la propria gestione
  • fornire ai condòmini che ne facciano richiesta, lo stato dei pagamenti effettuati o da effettuare
  • redigere il rendiconto condominiale annuale

Siccome il condominio è obbligato ad avere un proprio codice fiscale, questo deve essere richiesto dall’amministratore all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente per territorio presentando, oltre ai suoi dati personali, anche il verbale dell’assemblea da cui si evince la sua nomina.

Nei prossimi articoli cercherò di andare più sullo specifico in maniera tale da comprendere le reali responsabilità in capo agli amministratori che non possono in nessun caso essere sottovalutate perché anche se in effetti la riforma del condominio non ha previsto di istituire un vero e proprio Albo professionale, in capo al nuovo Amministratore ricade tutto ciò che all’interno del condominio accade soprattutto gli eventi negativi.

Mi farebbe piacere che esprimessi un tuo giudizio o che comunque lasciassi un tuo commento.
Grazie.

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