Eccomi qui a parlare di un argomento alquanto spinoso
e che genera quasi sempre incomprensioni e a volte stupore.
Si, è proprio così, stupore !
Ho avuto modo di lavorare con dei proprietari che volevano vendere la propria
casa, casa proveniente da una donazione dei loro genitori, e a questi ho sempre
detto quali sono le problematiche legate al titolo di proprietà per “donazione”.
Vediamo di capirne un po’ di più.
Voglio comunque fare una premessa: se hai ricevuto un bene immobile per
donazione, sei sempre il proprietario, questo è fuori dubbio, ma al momento
della vendita di quell’immobile potresti trovarti in una situazione alquanto
spiacevole.
Cos’è la donazione intanto ?
Intanto posso sicuramente affermare che:
la donazione è il contratto con il quale un soggetto – il donante – arricchisce
per spirito di liberalità (e cioè senza pretendere alcuna controprestazione)
un altro soggetto – il donatario – trasferendogli un proprio diritto o assumendo
un obbligo nei suoi confronti.
la donazione è il contratto con il quale un soggetto – il donante – arricchisce
per spirito di liberalità (e cioè senza pretendere alcuna controprestazione)
un altro soggetto – il donatario – trasferendogli un proprio diritto o assumendo
un obbligo nei suoi confronti.
La donazione può attuarsi in diversi modi:
- con il trasferimento della proprietà di beni mobili o immobili appartenenti
al donante, o di un altro diritto reale (es. usufrutto, abitazione, diritto di
superficie, servitù) spettante al donante; - mediante la costituzione ex novo di un diritto reale
(es. usufrutto, abitazione, diritto di superficie, servitù) su beni mobili o
immobili appartenenti al donante; - con l’assunzione da parte del donante di un obbligo nei confronti del
donatario (es. mediante l’assunzione dell’obbligo di corrispondergli,
senza ricevere corrispettivo, una rendita vitalizia); - tramite la liberazione del donatario da un obbligo nei confronti del
donante (es. la rinuncia a un credito che il donante vanta nei confronti del donatario).
Non voglio adesso entrare nei particolari anche perché altrimenti dovrei fare
un trattato ma ciò che voglio porre alla tua attenzione è esattamente
un trattato ma ciò che voglio porre alla tua attenzione è esattamente
il connubio fra Donazione e Vendita di un immobile.
Perché ne voglio parlare?
Semplicemente perché il nostro Ordinamento da a questa forma di liberalità
una ben precisa tutela per i cosiddetti “legittimari”
Di cosa si tratta?
Semplicemente perché il nostro Ordinamento da a questa forma di liberalità
una ben precisa tutela per i cosiddetti “legittimari”
Di cosa si tratta?
Vengo subito al dunque.
La commerciabilità dei beni provenienti da donazioni.
Al fine della tutela dei legittimari, l’acquisto per donazione può, nel tempo
e in presenza di particolari circostanze, venir meno per effetto dell’eventuale
esercizio vittorioso dell’azione di riduzione da parte dei legittimari lesi nei
propri diritti, con possibili ripercussioni anche nei confronti di terzi aventi
causa dal donatario, peraltro solo qualora il donatario non possieda beni
sufficienti a soddisfare le ragioni degli istanti.
Innanzitutto si fa presente che:
e in presenza di particolari circostanze, venir meno per effetto dell’eventuale
esercizio vittorioso dell’azione di riduzione da parte dei legittimari lesi nei
propri diritti, con possibili ripercussioni anche nei confronti di terzi aventi
causa dal donatario, peraltro solo qualora il donatario non possieda beni
sufficienti a soddisfare le ragioni degli istanti.
Innanzitutto si fa presente che:
- il nostro ordinamento riserva a determinati soggetti, detti legittimari
(coniuge, figli e ascendenti del defunto) una quota di eredità detta
legittima della quale non possono essere privati per volontà del
defunto, sia che sia stata espressa in un testamento o eseguita in
vita tramite donazioni; - se un legittimario viene privato, in tutto o in parte, della sua quota
di legittima per effetto di una disposizione del testamento o di una
o più donazioni effettuate in vita dal defunto, può far valere il proprio
diritto all’ottenimento dell’intera quota di legittima mediante un’apposita
azione giudiziaria, detta azione di riduzione, soggetta al termine di
prescrizione di 10 anni (nel caso di lesione della legittima determinata
da donazione, questo termine decorre dalla data di apertura della successione); - i legittimari possono rinunciare all’azione di riduzione solo dopo la morte
del soggetto della cui eredità si tratta, e mai durante la sua vita; pertanto,
se un soggetto dispone in vita di tutto il suo patrimonio con più donazioni
a favore solo di alcuni dei legittimari, quelli che non hanno ricevuto nulla
– i legittimari pretermessi – o quelli che comunque hanno ricevuto beni
di valore inferiore a quello della quota di legittima – i legittimari lesi –
non possono rinunciare all’azione di riduzione mentre il donante è in vita
né con dichiarazione espressa, né prestando il loro assenso alla donazione; - l’azione di riduzione, in caso di lesione susseguente a donazione, va proposta
nei confronti del donatario; tuttavia se il donatario ha ceduto a terzi gli immobili
donati, il legittimario, se e in quanto il donatario non abbia altri beni sui quali
soddisfare le proprie ragioni, potrà chiedere ai successivi acquirenti
la restituzione del bene (azione di restituzione);
l’azione di restituzione deve proporsi secondo l’ordine di data delle alienazioni
cominciando dall’ultima. Tuttavia il terzo acquirente può liberarsi
dall’obbligo di restituire in natura le cose donate pagando l’equivalente in denaro.
Le novità della legge 80/2005
In questa materia è intervenuta la legge 80/20056 che ha innovato la disciplina
del codice civile. La prima novità è che l’azione di restituzione può essere
intrapresa dal legittimario leso o pretermesso solo se non sono decorsi 20 anni
dalla trascrizione della donazione: quindi, solo trascorsi i 20 anni,
il terzo acquirente di un immobile donato non correrà più rischi.
Lo stesso principio vale anche per le ipoteche e ogni altro vincolo
(ad esempio un diritto di usufrutto) che il donatario abbia iscritto o trascritto
sull’immobile donatogli: se l’azione di riduzione è intrapresa dopo 20 anni
dalla trascrizione della donazione, le ipoteche e i vincoli restano efficaci,
con l’obbligo del donatario di compensare in denaro i legittimari per il
conseguente minor valore dei beni ricevuti in eredità, e sempre che
la domanda di riduzione sia stata trascritta entro 10 anni dalla data di apertura
della successione.
Altra novità è la possibilità per il coniuge e i parenti in linea retta del donante
di opporsi alla donazione: il termine di 20 anni è sospeso nei confronti del
coniuge e dei parenti in linea retta del donante, qualora essi abbiano notificato
e trascritto, nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa, un atto
stragiudiziale di opposizione alla donazione. Questo diritto di opposizione
non solo è personale, ma perde inoltre effetto se non è rinnovato prima che
del codice civile. La prima novità è che l’azione di restituzione può essere
intrapresa dal legittimario leso o pretermesso solo se non sono decorsi 20 anni
dalla trascrizione della donazione: quindi, solo trascorsi i 20 anni,
il terzo acquirente di un immobile donato non correrà più rischi.
Lo stesso principio vale anche per le ipoteche e ogni altro vincolo
(ad esempio un diritto di usufrutto) che il donatario abbia iscritto o trascritto
sull’immobile donatogli: se l’azione di riduzione è intrapresa dopo 20 anni
dalla trascrizione della donazione, le ipoteche e i vincoli restano efficaci,
con l’obbligo del donatario di compensare in denaro i legittimari per il
conseguente minor valore dei beni ricevuti in eredità, e sempre che
la domanda di riduzione sia stata trascritta entro 10 anni dalla data di apertura
della successione.
Altra novità è la possibilità per il coniuge e i parenti in linea retta del donante
di opporsi alla donazione: il termine di 20 anni è sospeso nei confronti del
coniuge e dei parenti in linea retta del donante, qualora essi abbiano notificato
e trascritto, nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa, un atto
stragiudiziale di opposizione alla donazione. Questo diritto di opposizione
non solo è personale, ma perde inoltre effetto se non è rinnovato prima che
siano trascorsi 20 anni dalla sua trascrizione. Il coniuge e i parenti in linea retta
del donante possono anche rinunciare al diritto di opposizione.
Tuttavia tale rinuncia non comporta anche la rinuncia all’azione di riduzione
perché per legge i legittimari non possono rinunciare ad essa finché
vive il donante.
Una questione aperta è se, o a quali condizioni, la disciplina introdotta dalla
legge 80/2005 sia applicabile anche alle donazioni poste in essere prima
dell’entrata in vigore della legge medesima, ossia prima del 15 maggio 2005.
La mancanza di una norma transitoria, infatti, ha determinato interpretazioni
tra loro contrastanti.
del donante possono anche rinunciare al diritto di opposizione.
Tuttavia tale rinuncia non comporta anche la rinuncia all’azione di riduzione
perché per legge i legittimari non possono rinunciare ad essa finché
vive il donante.
Una questione aperta è se, o a quali condizioni, la disciplina introdotta dalla
legge 80/2005 sia applicabile anche alle donazioni poste in essere prima
dell’entrata in vigore della legge medesima, ossia prima del 15 maggio 2005.
La mancanza di una norma transitoria, infatti, ha determinato interpretazioni
tra loro contrastanti.
Verifiche da effettuare prima di un acquisto e possibili rimedi.
In occasione dell’acquisto di un immobile e quindi sin dalla stipula
del preliminare il promissario acquirente (colui che si impegna ad acquistare)
deve verificare se il venditore abbia acquisito il bene mediante donazione
o se comunque nella “catena” dei trasferimenti che precedono l’acquisto
del proprio dante causa sia stata effettuata una donazione.
Se è effettivamente presente una donazione bisogna distinguere se:
a) il donante sia ancora vivente:
in questo caso l’azione di restituzione (ossia la possibile futura azione
di rivendica del bene nei confronti di chi acquistato l’immobile dal donatario)
potrà essere esercitata solo dopo la morte del donante ed entro i successivi
10 anni, al verificarsi di tutte le seguenti condizioni:
del preliminare il promissario acquirente (colui che si impegna ad acquistare)
deve verificare se il venditore abbia acquisito il bene mediante donazione
o se comunque nella “catena” dei trasferimenti che precedono l’acquisto
del proprio dante causa sia stata effettuata una donazione.
Se è effettivamente presente una donazione bisogna distinguere se:
a) il donante sia ancora vivente:
in questo caso l’azione di restituzione (ossia la possibile futura azione
di rivendica del bene nei confronti di chi acquistato l’immobile dal donatario)
potrà essere esercitata solo dopo la morte del donante ed entro i successivi
10 anni, al verificarsi di tutte le seguenti condizioni:
a.1 che il donante alla sua morte non abbia lasciato beni sufficienti
a coprire la quota di legittima spettante a tutti i legittimari;
a.2 che il venditore (che aveva ricevuto il bene trasferito mediante donazione)
non abbia nel proprio patrimonio beni sufficienti a soddisfare le ragioni
dei legittimari lesi;
a.3 che non siano già decorsi 20 anni dalla data della trascrizione
della donazione, salvo che sia intervenuta opposizione al decorso dei
20 anni da parte del coniuge o di parenti in linea retta (legge 80/2005).
È evidente la difficoltà di gestire questa situazione in quanto al momento
della stipula del preliminare, così come al momento del rogito definitivo,
non è possibile valutare e verificare la sussistenza di circostanze come quelle
sopra illustrate che si riferiscono a eventi futuri e incerti (il donante potrebbe
vivere più o meno a lungo e comunque oltre o non più dei 20 anni successivi
alla trascrizione della donazione; il suo patrimonio, come quello del donatario,
potrebbe subire in questo arco di tempo modifiche anche importanti;
l’opposizione al decorso del ventennio potrebbe intervenire al diciannovesimo
anno, e così via).
I rimedi: non esistono rimedi giuridicamente convincenti per ovviare alla situazione
sopra descritta; le varie soluzioni suggerite dalla prassi
(risoluzione della donazione per mutuo dissenso, fideiussione a carico del
donante e/o dei legittimari a favore dell’acquirente a garanzia dei danni
derivanti dall’azione di restituzione, rinuncia da parte dei legittimari
all’azione stessa di restituzione, diversa dall’azione di riduzione irrinunciabile)
hanno dal punto di vista giuridico validità incerta, perché vi sono dubbi sulla
loro legittimità.
b) il donante sia deceduto da meno di 10 anni:
in questo caso l’azione di restituzione potrà essere esercitata entro i
10 anni dalla morte del donante al verificarsi di tutte le condizioni sopra riportate.
Ovviamente a differenza del caso a) dovrebbe risultare più agevole verificare
la ricorrenza o meno delle circostanze cui è subordinata l’azione di restituzione
che vanno riferite non più a un evento futuro bensì a una data certa
(la morte del donante).
I rimedi: in questo caso il rimedio giuridico consiste nella rinuncia espressa
da parte di tutti i legittimari (a condizione di conoscere tutti i legittimari esistenti)
all’azione di riduzione o quanto meno all’azione di restituzione
verso terzi ex art. 563 c.c., rinuncia valida e possibile dopo la morte del donante.
(risoluzione della donazione per mutuo dissenso, fideiussione a carico del
donante e/o dei legittimari a favore dell’acquirente a garanzia dei danni
derivanti dall’azione di restituzione, rinuncia da parte dei legittimari
all’azione stessa di restituzione, diversa dall’azione di riduzione irrinunciabile)
hanno dal punto di vista giuridico validità incerta, perché vi sono dubbi sulla
loro legittimità.
b) il donante sia deceduto da meno di 10 anni:
in questo caso l’azione di restituzione potrà essere esercitata entro i
10 anni dalla morte del donante al verificarsi di tutte le condizioni sopra riportate.
Ovviamente a differenza del caso a) dovrebbe risultare più agevole verificare
la ricorrenza o meno delle circostanze cui è subordinata l’azione di restituzione
che vanno riferite non più a un evento futuro bensì a una data certa
(la morte del donante).
I rimedi: in questo caso il rimedio giuridico consiste nella rinuncia espressa
da parte di tutti i legittimari (a condizione di conoscere tutti i legittimari esistenti)
all’azione di riduzione o quanto meno all’azione di restituzione
verso terzi ex art. 563 c.c., rinuncia valida e possibile dopo la morte del donante.
c) il donante sia deceduto da più di 10 anni:
in questo caso, secondo l’orientamento prevalente in tema di prescrizione,
confermato anche dalle Sezioni Unite della Cassazione, il diritto ad agire
in riduzione deve ritenersi prescritto per cui non vi è più alcun rischio
per l’acquirente, perché le azioni di riduzione e restituzione non potranno
più essere esercitate. Pertanto se entro 10 anni dalla morte del donante
non è stata trascritta la domanda di riduzione l’acquirente potrà acquistare
l’immobile senza alcun timore.
in questo caso, secondo l’orientamento prevalente in tema di prescrizione,
confermato anche dalle Sezioni Unite della Cassazione, il diritto ad agire
in riduzione deve ritenersi prescritto per cui non vi è più alcun rischio
per l’acquirente, perché le azioni di riduzione e restituzione non potranno
più essere esercitate. Pertanto se entro 10 anni dalla morte del donante
non è stata trascritta la domanda di riduzione l’acquirente potrà acquistare
l’immobile senza alcun timore.
d)siano decorsi più di 20 anni dalla data della donazione:
a prescindere dalla circostanza che il donante sia ancora vivente o sia già
deceduto, se entro 20 anni dalla data di trascrizione della donazione
non si è verificata opposizione da parte del coniuge o di parenti in linea retta,
l’azione di restituzione non potrà più essere esercitata e pertanto non
c’è più alcun rischio per l’acquirente.
Tutto ciò vale senza alcuna ombra di dubbio per le donazioni poste in essere
dopo il 15 maggio 2005.
Per le donazioni realizzate prima di tale data, invece, non è scontato che
valgano le stesse conclusioni e non ci sono certezze a causa della mancanza
di una disciplina transitoria all’interno della legge 80/2005 che chiarisca
in maniera inequivocabile il regime applicabile alle donazioni anteriori.
a prescindere dalla circostanza che il donante sia ancora vivente o sia già
deceduto, se entro 20 anni dalla data di trascrizione della donazione
non si è verificata opposizione da parte del coniuge o di parenti in linea retta,
l’azione di restituzione non potrà più essere esercitata e pertanto non
c’è più alcun rischio per l’acquirente.
Tutto ciò vale senza alcuna ombra di dubbio per le donazioni poste in essere
dopo il 15 maggio 2005.
Per le donazioni realizzate prima di tale data, invece, non è scontato che
valgano le stesse conclusioni e non ci sono certezze a causa della mancanza
di una disciplina transitoria all’interno della legge 80/2005 che chiarisca
in maniera inequivocabile il regime applicabile alle donazioni anteriori.
Conclusioni
Si può dire che, nei casi di cui ai punti a) e b), un rischio per l’acquirente
esista, ma è un rischio potenziale perché non è detto che la presenza
di una donazione determini di per sé una rivendica del bene da parte di terzi.
Secondo la giurisprudenza il semplice fatto che un bene immobile provenga
da donazione non comporta l’esistenza, di per sé, di un pericolo effettivo
e attuale di rivendica: per cui si è ritenuto ingiustificato il rifiuto del
promissario acquirente a stipulare il contratto definitivo di compravendita,
qualora il motivo fosse la provenienza a titolo di donazione dell’immobile
oggetto del preliminare.
esista, ma è un rischio potenziale perché non è detto che la presenza
di una donazione determini di per sé una rivendica del bene da parte di terzi.
Secondo la giurisprudenza il semplice fatto che un bene immobile provenga
da donazione non comporta l’esistenza, di per sé, di un pericolo effettivo
e attuale di rivendica: per cui si è ritenuto ingiustificato il rifiuto del
promissario acquirente a stipulare il contratto definitivo di compravendita,
qualora il motivo fosse la provenienza a titolo di donazione dell’immobile
oggetto del preliminare.
Fonte di tutto quanto riportato sopra sono le Guide che trovi anche sul sito
del notariato pertanto, stai tranquillo, è tutto vero.
del notariato pertanto, stai tranquillo, è tutto vero.
In una situazione simile, capirai che se possiedi una casa e la sua provenienza
è da donazione, il futuro acquirente, sicuramente presterà la massima attenzione
a questa fattispecie anche perché ritengo che la maggior parte di questi, prima
è da donazione, il futuro acquirente, sicuramente presterà la massima attenzione
a questa fattispecie anche perché ritengo che la maggior parte di questi, prima
di acquistare, quanto meno si facciano consigliare da un Agente immobiliare
esperto o dal notaio di fiducia.
La conclusione è che la vendita di questa tipologia di immobile
è sicuramente più laboriosa.
Ok, spero di esserti stato di aiuto con questa mail, d’altronde il mio
obiettivo è proprio quello di fare chiarezza se hai l’esigenza di vendere
o acquistare un immobile.
.
Girolamo Alongi
Agente immobiliare dal 1999
Agente immobiliare dal 1999
