Sempre più persone mi fanno la stessa domanda:
Ma oggi conviene vendere o è meglio locare e mettere a reddito un immobile
( chiaramente parliamo di seconde case ).

A tutti quanti rispondo che non è possibile dare una risposta generalizzata ma occorre analizzare bene tutte quelle che sono le componenti principali che caratterizzano l'economia stessa di una singola famiglia.
Bisogna studiare bene gli attuali redditi, le uscite in dipendenza delle proprie esigenze e abitudini, i loro patrimoni, la loro propensione all'investimento mobiliare e comunque la propensione al rischio su altri tipi di investimento e così via dicendo.

Converrai sicuramente con me se affermo che non si può dare una risposta a priori alla domanda iniziale perche ogni famiglia e comunque ogni essere umano ha delle ben precise caratteristiche; Ci saranno di sicuro delle famiglie che trovano più conveniente vendere piuttosto che locare ma altre, invece, che ritengono più conveniente locare e mettere a reddito il proprio immobile nell'attesa di periodi economicamente più adatti alla vendita.

Se si analizzano, però, quelle che sono state le ultime scelte normative, generalizzando un po, si potrebbe dire che risulterebbe più conveniente vendere un immobile piuttosto che locarlo dal momento che l'introito derivante per esempio dal canone di locazione percepito,al netto delle tasse pagate e al netto di quello che oggi rappresenta il maggior salasso, l'IMU, sembra essere inferiore a quanto invece si potrebbe percepire da un investimento anche in semplici conti di deposito.

Da dove salta fuori questa mia affermazione?
Leggete di seguito un recente articolo (Luglio 2012) pubblicato dal Sole24Ore.

Contro Imu e calo delle quotazioni meglio vendere la casa e rifugiarsi nei conti di deposito

Per chi ha più di un immobile potrebbe profilarsi la convenienza della strategia "sell high and buy low". Cerchiamo di capire meglio di cosa si tratta. Partiamo da queste considerazioni:

– l'Imu sulle seconde case ammonta allo 0,76% (ma a dicembre i Comuni avranno facoltà di gonfiare l'aliquota fino all'1,06%);

– nei prossimi 24-36 mesi è stimato un calo delle quotazioni immobiliari in Italia;

– in base ai dati dell’Agenzia del territorio, complessivamente dal I semestre 2004 al II semestre 2011 la quotazione media nazionale delle abitazioni è cresciuta del +29,9%, +30,7% nei capoluoghi, +29,3% nei comuni non capoluogo;

– il reddito da locazione (per chi ha una casa e la affitta mettendo quindi l'investimento del mattone a reddito) si è attestato nella seconda metà del 2012 al 4,36% lordo (dati Nomisma), oppure al 3,4% al netto della cedolare secca (che oscilla tra il 19%, canoni concordati, e il 21%, affitto);

– seppur le banche stiano tirando la cinghia sulle extra remunerazioni offerte sino a qualche mese fa sui conti di deposito, oggi vi sono alcuni conti che pagano, vincolando le somme per 24 mesi, intorno al 5% lordo (ovvero il 4% al netto della ritenuta fiscale).

Shakerando queste informazioni il cocktail che ne deriva è, appunto, la validità della "strategia sell high (vendi a prezzi alti) e buy low (compra a prezzi più bassi) per chi oggi non sa se conviene mettere in affitto un immobile di proprietà oppure venderlo. Una strategia che può valutare di seguire solo chi ha più di un immobile (e non certo che ne ha uno sul quale, per di più, sta pagando il mutuo).

Prendiamo ad esempio un immobile di 200mila euro. Metterlo a reddito in questo momento equivale a prendere il 3,4% netto annuo, ovvero 6.800 euro. Ma bisogna poi sottrarre l'Imu (sulle seconde case è al momento dello 0,76% con possibilità che arrivi all'1,06%). Dato che si calcola sul valore della rendita catastale (che cambia da immobile a immobile) semplifichiamo che ammonti intorno ai 1.000 euro. Quindi il rendimento del mattone in questo momento scende a 5.800 euro annui.

Prendiamo invece un conto di deposito (o una qualsiasi altra forma di investimento che remuneri a tassi competitivi la liquidità vincolata) che rende il 4% lordo. Investire 200mila euro equivale a ricevere interessi annui netti pari a 8.000 euro. Bisogna poi sottrarre l'imposto di bollo (che nel 2012 è stata elevata da 1,81 euro al 1×1000 (o,1%) con un massimale di 1.200 euro e dal 2013 passerà allo 0,15% senza massimali. Siamo a 200 euro (considerando il deposito di 200mila euro) oppure 208 considerando il reinvestimento degli 8.000 di interessi. Siamo quindi intorno a 7.800 euro, 2.000 euro in più rispetto all'affitto.

Chi non opta per la strategia "sell high and buy low" potrebbe sopportare inoltre il costo opportunità (costo derivante dal mancato guadagno) relativo al margine che gli frutterebbe vendere oggi un immobile e ricomprarlo a un prezzo, che si prospetta essere più basso, nell'arco di 24-36 mesi. Un altro fattore che gioca a favore dei conti di deposito (quelli ancora competitivi) rispetto agli affitti.

C'è però un neo: complice la crisi i tempi medi di compravendita immobiliare si sono allungati a 6-8 mesi. Quindi vendere il proprio immobile non è al momento una passeggiata come può esserlo stato nei periodi di boom immobiliare tra il 2002 e il 2007). Superato questo ostacolo, a livello finanziario una conversione temporanea di asset, dal mattone al parcheggio della liquidità, può aver un senso. E, come visto nell'esempio, il suo tornaconto.
(Fonte Il Sole24ore).

Ritornando alla prima parte del mio articolo, è chiaro che tutto ciò dipende principalemte da quelle che sono le attuali esigenze delle stesse famiglie e da quelle che sono le principali caratteristiche delle stesse in seno a possibili altri tipi di investimento.

Pertanto la risposta non può darsi generalizzata ma soltanto dopo aver valutato e ponderato tutte quelle componenti che caratterizzano le varie famiglie.

Quindi hai una seconda o una terza casa e non sai se vendere o locare?
chiedi direttamente in ufficio una consulenza gratuita in questa direzione e assieme al mio consulente fiscale valuteremo assieme ciò che è meglio per te in questo preciso momento economico alla luce anche delle valutazioni di mercato che variano mese dopo mese.

A tal proposito tu cosa ne pensi?

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