Chi mi conosce sa bene come la penso in tema di “Incarico” per la vendita o la locazione di un immobile.
Chi mi conosce bene, a cominciare dai miei stessi clienti, sa che, soprattutto per vendere una Casa oggi, è di fondamentale importanza non sbagliare nulla sin dall’inizio.
Il prezzo per esempio gioca una partita troppo importante, per questo non deve essere sottovalutato.
Proporre un immobile ad un prezzo molto superiore a quello dettato dal mercato, tanto poi in corso d’opera possiamo sempre “aggiustarlo” è quanto di più pericoloso trovo sempre più spesso.
Ma non meno pericolosa è la scelta di alcuni proprietari che scelgono di affidare l’incarico per la vendita del proprio immobile a diverse Agenzie immobiliari.
Qui voglio fare un po’ di chiarezza onde evitare il rischio di essere frainteso.
Quando mi propongo ai miei clienti come il loro unico Agente immobiliare non lo faccio perché pretendo di essere il solo a trattare determinati immobili ma lo faccio perché sono fermamente convinto, e poi te lo dimostro, che è assolutamente controproducente fare il contrario e adesso ti dico ciò che mi è successo di sentire giusto oggi al telefono anche se non aspettavo di certo questa telefonata per esserne convinto.
Giusto stamattina ricevo in ufficio una telefonata da una sig.ra che per questione di privacy chiamo con un nome di fantasia, Maria Rossi.
- Cliente: Buongiorno, sono Maria Rossi, chiedevo informazioni sulla villetta di 90 mila euro che ho trovato su internet;
- Io: Buongiorno, posso chiederle su quale Sito/Portale ha visto questa Villetta e il Codice di Riferimento ?
- Cliente: Guardi ho chiuso adesso il PC e non ho preso il Codice, posso dirle che si tratta di una villetta di 90 mila euro e si trova in Zona X (anche la Zona X è nome di fantasia);
- Io: Guardi sig.ra Maria Rossi, mi dispiace ma posso dirle con estrema sicurezza che attualmente non ho nessuna villetta con questi requisiti e in quella specifica zona, può darsi che lei faccia confusione e la villetta la pubblicizza un’altra Agenzia?
- Cliente: Ma io ho parlato giusto ieri sera con la sua segretaria, la sig.ra Lorena (anche Lorena è un nome di fantasia);
- Io: Sig.ra Maria Rossi questa è la testimonianza che lei sta sbagliando Agenzia perché nel mio ufficio non c’è nessuna Lorena e comunque nessuna donna;
- Cliente: Umh….. allora forse mi sono sbagliata davvero. Nondimeno, visto che ci sono, posso farle una domanda?
- Io: Certamente, sono disponibile ad aiutarla se posso;
- Cliente: E’ da diversi mesi che seguo quella villetta e dalle foto mi sembra abbastanza carina ma ciò che mi ha frenato nel chiedere la visita e che la stessa villetta l’ho visto pubblicizzata su diversi siti e addirittura sullo stesso portale, da diverse Agenzie e con prezzi assolutamente diversi.
Posso dirle addirittura che un Agenzia la propone a 90 mila e 100 mq, un’altra la propone a 85 mila con prezzo trattabile e 90 mq di superficie, un’altra ancora la pubblicizza con un prezzo di 100 mila prezzo irriducibile e 80 mq di superficie.
Mi spiega perché tutta questa diversità secondo lei ?
Ok, a parte il fatto che ho dovuto spiegare alla sig.ra del perché avviene tutto questo, e penso di essermi spiegato abbastanza bene, voglio evidenziare il fatto che questo tipo di pensiero di alcuni proprietari è assolutamente errato e soprattutto pericoloso.
Il fatto che la sig.ra Maria Rossi dice di essere “confusa” e questa confusione l’ha tenuta lontana dal chiedere un appuntamento a quella o a quell’altra Agenzia dovrebbe far comprendere abbastanza…
Ma se qualcuno ancora non ha compreso provo a spiegarmi meglio.
Come ben sappiamo oggi viviamo il cosiddetto periodo dell’informazione.
Quell’informazione che viaggia alla velocità della luce soprattutto grazie ad internet.
In rete oggi si trova di tutto e chi per esempio è alla ricerca di una Casa, la prima cosa che fa è interrogare Google.
Fatto questo, il motore di ricerca da il risultato che è quello di mettere in evidenza all’utente o direttamente gli immobili in una data zona (annunci sponsorizzati) oppure tutti quei siti/portali che hanno uno o più immobili in quella specifica zona.
Fino ad ora è tutto chiaro?
Spesse volte succede che se uno stesso immobile viene affidato a diverse Agenzie, queste lo pubblicizzano come meglio credono e magari, sapendo che sullo stesso ci sono altre Agenzie che ci lavorano, pensano di attrarre dei clienti abbassando il prezzo di qualche migliaio di euro per essere preferiti.
Altre volte inseriscono una quadratura diversa (maggiore, per esempio), altre scelgono di inserire la dicitura: prezzo trattabilissimo.
E’ successo anche a te di vedere questo scempio?
Adesso voglio chiederti: che impressione suscita tutto ciò sul mercato?
Beh! penso che ti sei dato già una risposta, tutto il resto, credimi è semplicemente aria fritta !
Aria fritta per evidenziare un concetto fondamentale: che quell’immobile è ormai “Sputtanato”.
Spero che perdonerai il mio francesismo ma il termine serve ha evidenziare quel concetto che identifica un immobile sicuramente non più interessante al mercato.
Sei d’accordo o ancora in modo differente?
Guarda che sei libero/a di esprimerti, anzi, gradirei un tuo commento in merito perché il dialogo penso stia alla base di qualsiasi rapporto costruttivo fra due o più persone.
Quale sarebbe a questo punto la cosa giusta da fare ti starai chiedendo.
Ritengo che ciò che sia più giusto fare è applicare quelle strategie che consentono di raggiungere maggiori risultati e per quanto mi riguarda posso sicuramente dirti che va benissimo che l’immobile possa essere gestito da diverse Agenzie ma sotto un unica direzione.
Quella direzione che consente di trovare in rete l’immobile magari pubblicizzato da diverse Agenzie ma alle stesse condizioni e quando dico stesse condizioni voglio dire essenzialmente:
- Stesso Prezzo;
- Stesse caratteristiche interne ed esterne;
- Stessa quadratura;
- stesse condizioni;
- stessi margini.
Insomma quelle caratteristiche che solo un sistema riesce a darti:
- L’ MLS
Cos’è ?
Tranquillo, come ho detto tempo fa in un’altro mio articolo, non è l’ultimo modello di Mercedes ma un sistema di lavoro.
Letteralmente vuol dire Multiple Listing Service ed è un sistema di lavoro portato in Europa e In Italia in particolare dagli Stati Uniti e che oggi posso dirti rappresenta l’unico sistema di lavoro negli States.
Cosa si intende in pratica per MLS?
Bene, per MLS si intende quel sistema che ha come fondamento “la collaborazione”.
La collaborazione fra diverse Agenzie immobiliari che sposano e accettano determinate condizioni, quelle di poter Condividere un intero e unico Portafoglio immobiliare potendo attingere da questo quegli immobili che possono soddisfare le particolari esigenze dei propri clienti.
Comprenderai quindi che ci sarà un’Agenzia che acquisisce un immobile, lo inserisce su una Piattaforma di Condivisione che tutti gli aderenti possono vedere e proporre ai propri clienti.
Questo sistema non fa altro che aumentare in modo considerevole le possibilità di vendita e dall’altro lato aumentare in modo altrettanto considerevole la possibilità di trovare l’immobile adatto alle esigenze del proprio cliente.
Ciò che è fondamentale è che l’immobile viene proposto al mercato alle stesse ed uniche condizioni.
Ecco dove sta la differenza.
Piuttosto che affidare l’incarico senza esclusiva a diverse Agenzie immobiliare, penso avrai compreso che è molto meglio meglio affidare il tuo incarico “In esclusiva” ad un unica Agenzia immobiliare che opera con il sistema MLS e avere quindi il contatto diretto con un unico Operatore e lo sviluppo di lavoro di tutti gli aderenti a quel sistema.
E’ chiaro adesso ?
Spero veramente di si.
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